Promjena funkcionalne namjene nestambenih prostorija. Promjena namjene stana. Namjena nekretnine koja nije namijenjena stanovanju

Međutim, postoji niz znakova prema kojima se takva imovina može prepoznati.

Znakovi nestambenog objekta:

Pročitajte više o razlikama između stambenih i nestambenih prostorija.

Namjena nekretnine koja nije namijenjena stanovanju

Podaci o namjeni prostora unose se u bazu podataka u trenutku katastarskog upisa(prema klauzuli 16, poglavlje 2 Zakona 221-FZ od 24. jula 2007.). Nestambeni prostori imaju svoje posebne namjene- vrstu djelatnosti za koju je ovaj objekt namijenjen. Svrhe korištenja nestambenih prostorija razlikuju se na sljedeći način:

ured;
trgovanje;
sport;
domaćinstvo;
obrazovni;
medicinski;
ugostiteljski objekti;
skladište;
slobodan termin itd.

Objekti nekretnina koji nisu namjenjeni za stanovanje podliježu još jednom - prema funkcionalnoj namjeni. Za to se uzimaju u obzir tehničke karakteristike i karakteristike dizajna. U ovom aspektu, prostorije su:

tehnički;
pomoćni;
komunikacija;
osnovni;
serving.

Osnovna podjela objekata

Koncept namjene nestambenih prostorija nije definisan zakonom. Prema naredbi Ministarstva za ekonomski razvoj Ruske Federacije broj 943 od 16.12.2015. odobrio proceduru održavanja EGRN-a. U bloku 3.5, tačka 36, podtačka 3 dokumenta, kaže se da se, prema namjeni, prostorije dijele na stambene i nestambene.

Pritom, prve su namijenjene isključivo jednoj namjeni - stanovanju građana. Potonji su klasifikovani prema njihovoj namjeni u skladu s vrstom dopuštene upotrebe u USRN-u.

Bitan: jasna definicija namjene može ograničiti mogućnosti korištenja nestambene imovine. To može biti zbog različitih standarda sanitarnih, požarnih i drugih zahtjeva.

Odgovornost za zloupotrebu

Korištenje nestambenih prostorija u druge svrhe podrazumijeva administrativnu odgovornost . Kako bi se izbjegli sporovi i sudski sporovi, potrebno je uskladiti dokumentarnu i stvarnu namjenu nekretnine.

Još jedna značajna stvar - nestambeni prostori nisu namijenjeni za stanovanje. U Zakonu o stanovanju Ruske Federacije u čl. 15 sadrži sveobuhvatne zahtjeve za stambene prostore. Ako barem jedan uslov nije ispunjen, nemoguće je živjeti u zgradi ili njenom dijelu.

Zakonodavstvo Ruske Federacije ne uključuje direktnu odgovornost za, ali postoji odgovornost za kršenje sanitarnih i epidemioloških standarda (u pogledu površine, nivoa buke, rasporeda, osvjetljenja i sl.).

Kazna za takav prekršaj je novčana kazna u iznosu od 500 do 1000 rubalja. za građane, od 1000 do 2000 rubalja. za službenike, u istom iznosu za FOP (ili suspenziju aktivnosti na period do 90 dana), od 10.000 do 20.000 rubalja. ili obustava aktivnosti do 3 mjeseca za pravna lica.

Više informacija o pravilima korištenja nestambenih prostorija možete pronaći na.

Klasifikacija područja i njihove karakteristike

Besplatno - šta je to?

Kako biste proširili moguće oblasti korištenja nekretnine, možete joj dati status nestambenog prostora na besplatno korištenje. Ovakvim objektima upravljaju vlasnici i zakupci u različitim oblastima delatnosti, sa izuzetkom specijalizovanih.

Bitan: nestambeni prostor za besplatno korištenje ima široku funkcionalnost.

Namjena nekretnine često postaje poznata u trenutku projektovanja, ali za vlasnika najbolja opcija– stvaranje univerzalne strukture. Takav objekat se može prenamijeniti na zahtjev zakupca. Često se nestambeni prostori za besplatno korištenje koriste kao trgovački centri, kancelarije, domaćinstva ili društvena preduzeća.

Slobodni prostori, uprkos svojoj svestranosti, ne mogu biti u potpunosti pogodni za sve oblasti delatnosti. S obzirom na specifičnosti rada ustanove, u nekim slučajevima će biti potrebna dodatna dokumentarna odobrenja.

Stambeni

Prema Zakonu br. 218-FZ, član 8, dio 5, str.9, 10, 11, USRN uključuje Dodatne informacije o namjeni zgrade, prostorije, o njenom nazivu. Prilikom registracije za katastarski upis samo osnovni podaci o promjenama nekretnina, a u vezi s promjenom namjene treba se voditi Zakonom o stanovanju Ruske Federacije (poglavlje 4). Važno je to promjena namjene prostorije u zgradi ne povlači za sobom promjenu same zgrade(na primjer, stambeni prostor, nestambena zgrada).

S tim u vezi, ovlašteni državnim organima poslati podatke USRN-u o promjeni namjene nestambenih prostorija radi uključivanja takvih podataka u registar (Zakon br. 218-FZ, čl. 32, dio 1).

Pročitajte više o klasifikaciji nestambenih prostorija.

Uputa za promjenu recepta funkcije

Vlasnik nekretnine, kao i zakupac u dogovoru sa vlasnikom, može promijeniti namjenu, dok Postoje dvije opcije za promjenu namjene nestambenih prostorija:

Prijenos objekta u stambeni prostor (prema Poglavlju 3 Stambenog kodeksa Ruske Federacije).
Promjena vrste aktivnosti.

Glavne faze reprofiliranja prostorija:

izrada projekta;
njegova koordinacija sa gradskim službama (gorvodokanal, SES, Ministarstvo za vanredne situacije i dr.);
priprema dokumenata i njihovo dostavljanje nadležnim organima državne uprave;
izvođenje radova u skladu sa projektnom dokumentacijom i puštanje objekta u funkciju;
registracija tehničkog pasoša od strane predstavnika BTI;
dobijanje novog katastarskog pasoša;
podnošenje zahtjeva nadležnom organu za registraciju za dobijanje novog vlasničkog lista.

Gdje ići

Bez obzira na smjer rada, bit će potrebna koordinacija sa Državnom vatrogasnom upravom. Da biste to učinili, obratite se okružnoj vatrogasnoj službi. Da biste potvrdili usklađenost sa sanitarnim i epidemiološkim standardima, morate dobiti dozvolu Rospotrebnadzora. BTI će pripremiti tlocrte prostorija ispod i iznad objekta.

Dokumentacija se uz zahtjev vlasnika dostavlja županiji. Nakon donošenja pozitivne odluke, vlasnik se obraća USRR-u, gdje se vrši nova registracija prostora.

Po potrebi, ovim pitanjima se bave nadležni organi lokalna uprava, in veliki gradovi- teritorijalne uprave, u malim - okružne uprave.

Izrada i odobrenje projekta

Prije nego što kontaktirate projektantski ured, trebali biste saznati u kakvom su stanju noseće konstrukcije, podovi, ožičenje, vodovodni sistemi, kao i da li je moguće preuređenje u ovoj zgradi. Imajući potrebnu dokumentaciju i rezultate preliminarnog, možete pristupiti izradi projekta.

Ako je potrebno, dodatni odjeljci se mogu uključiti u dokument.:

Konstruktivne odluke;
projekat fasade;
grijanje, ventilacija;
odvođenje vode i vodosnabdijevanje itd.

Izrada projekta je najteža i najodgovornija faza. Pregovori se odvijaju sljedećim redoslijedom:

Stambena inspekcija.
Vatrogasni nadzor.
Sanitarni i epidemiološki nadzor.
stručni biro.
Odsjek za arhitekturu (ako je zahvaćena fasada zgrade).

Priprema dokumenata

Da biste promijenili namjenu prostorija, potrebno je pripremiti takve dokumente:

izjava;
pravni dokumenti;
tehnički plan (pročitajte kako se tehnički plan razlikuje od tehničkog pasoša);
eksplikacija;
projekat rekonstrukcije;
potvrde od ZTI-a o tehničkom stanju, inventarnoj vrijednosti;
potvrdu o nepostojanju komunalnih dugova.

Dobivanje dozvole

Nakon predaje dokumenata lokalne vlasti Nadležni ispituju objekat i razmatraju prenamjenu u roku od šest dana. Ukoliko se donese pozitivna odluka, podnosiocu zahtjeva se izdaje dozvola sa neograničenim rokom važenja. Ukoliko se utvrde bilo kakve povrede, daje se rok od 10 dana za njihovo otklanjanje, nakon čega se prijava ponovo razmatra.

Finansijski troškovi

Glavni finansijski troškovi su usmjereni na:

Izrada projektne dokumentacije.
Plaćanje usluga stambene inspekcije.
Pokrivanje troškova građevinskih radova.
Plaćanje državne dažbine.

Troškovi će se razlikovati ovisno o regiji.. Dakle, u Moskvi će približna cijena projekta biti 150 rubalja. po 1 m2 prostorije. U udaljenim regijama, gotov dokument može koštati 60.000-70.000 rubalja.

Okvirna cijena usluga u Moskvi i regiji je:

priprema tehničkog izvještaja - 25.000 rubalja;
priprema projekta - 130.000 rubalja;
plaćanje za BTI usluge - 60.000 rubalja;
rad arhitektonskog odjela - 30.000 rubalja;
unošenje izmjena u dokumente - 45.000 rubalja.

Tajming

Za pripremu tehničkog mišljenja obično je potrebno 1-2 dana. U zavisnosti od složenosti, projekat se priprema od nekoliko dana do dva mjeseca.

U prosjeku je potrebno od 10 do 30 dana za pripremu BTI certifikata i pozivanje stručnjaka. Rad sa arhitektom traje do dvije sedmice, a izmjena dokumentacije ne više od 30 dana.

Izmjena katastarskog plana

Izmjene katastarske dokumentacije vrše se na osnovu tehničkog plana sa nacrtom i opisom glavnih parametara objekta. Ova procedura može trajati od tri do osamnaest dana, u zavisnosti od složenosti i obima promjene. Rezultat je kompletiran katastarski pasoš sa ažuriranim tlocrtom objekta.

Nestambeni prostori imaju svoju namjenu, u skladu s kojom se koriste. Ukoliko se vlasnik ili zakupac odluči za promjenu vrste djelatnosti, potrebno je prostor uskladiti sa novim normativima i zahtjevima. Da bi se to postiglo, njegova svrha se mijenja. Postupak je dugotrajan i skup, zahtijeva određeno znanje i algoritam radnji.

Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite Ctrl+Enter.

Nestambena zgrada je zgrada koja nije namijenjena za stanovanje ljudi. Iako zakon Ruska Federacija i ne postoji koncept ovog objekta, on sadrži glavne karakteristike po kojima se može identifikovati.

Dakle, prema čl. 15 ZhK RF Za nestambene prostore tipično je sljedeće:

Šta je "slobodni prostor"? Ovaj koncept se koristi u komercijalnom slengu. Nećete to naći ni u jednom zakonu, ni u jednom zvaničnom dokumentu. Vrlo je čest u reklamama. Pod njim se podrazumijevaju male zgrade ili njihovi dijelovi koji nisu namijenjeni stanovanju. Njihov cilj je opremanje kafića, ili prodavnice, ili kancelarije, ili magacina itd.

Bitan! Glavna stvar je da u dokumentima za registraciju treba biti napomena da prostor pripada nestambenom fondu.

Ovim statusom oglašivač želi poručiti potencijalnim kupcima da namjena prostora nije definirana, te da potonji imaju veću slobodu u svom radu. Postoji mnogo opcija za korištenje besplatne destinacije. Međutim, ne treba ih smatrati univerzalnim.

Kako se radi o konkretnom cilju, pojavit će se puno nijansi koje zahtijevaju preuređenje, dodatna odobrenja, preregistraciju dokumenata.

Šta je promjena ciljane eksploatacije?

Nestambeni prostori su namijenjeni za društvene, poslovne, administrativne, kulturne, obrazovne i druge namjene. Glavni tabu je zabrana življenja u njemu.

Dakle, na osnovu zahtjeva važećeg zakonodavstva, boravište je i korištenje u druge svrhe. Postoji još jedna vrsta zloupotrebe. To su slučajevi kada je vlasnik zakupljene nekretnine u ugovoru naznačen za namjenu.

Ako je zakupac po ugovoru uzeo objekte za skladište, i tu opremio kozmetički salon, tada će se i ova radnja kvalifikovati kao nenamjenska. Ne postoji poseban član koji bi utvrdio ograničenje i odgovornost za njegovu upotrebu u druge svrhe, kako u Krivičnom zakoniku Ruske Federacije, tako i u Zakonu o upravnim prekršajima Ruske Federacije. Jedina prepreka zlouporabi su specifični zahtjevi za svaki tip nestambenog objekta.

Ovi zahtjevi su detaljno opisani u GOST-ovima i Kodeksima pravila. Na primjer, „ventilacija u nestambenim zgradama. Tehnički zahtjevi na sisteme ventilacije i klimatizacije zgrade”, „Stambene i javne zgrade. Parametri unutrašnje mikroklime”; “Zgrade i prostorije medicinskih organizacija. Pravila dizajna"; “Sistemi zaštite od požara. Osiguravanje vatrootpornosti objekata zaštite.

Koncepti direktne i funkcionalne upotrebe

Namjena je oznaka u registracijskim dokumentima nestambenih prostorija, koja karakteriše njen status. Predviđena namjena direktno ukazuje na to kako se određeno nestambeno područje može iskoristiti.

Dakle, u projektnoj dokumentaciji zgrada može se naznačiti da određene prostore treba opremiti i koristiti kao apoteke, trgovine, frizerski saloni, ordinacije, stomatološke ordinacije itd. Istovremeno, moraju biti opremljeni u skladu sa svim sanitarnim i protivpožarnim standardima.

Bitan! S jedne strane, takvo planiranje sprečava haotičan razvoj prodajnih mjesta i reguliše konkurenciju. S druge strane, nestambeni objekat dobija oznaku, a sa njom i strogo ograničenje njegove dalje upotrebe, što ponekad smanjuje potražnju za njim.

Funkcionalnost je uključena u tehničke specifikacije sama prostorija i njena promena je drugačije prirode. Ako se namjena može nominalno utvrditi u dokumentima, onda je funkcionalna namjena diktirana lokacijom objekta, njegovom dekoracijom, površinom itd., pa je stoga promjena namjene takve prostorije radno intenzivnija. Primjer može objasniti ovo na sljedeći način. Izdaje se prostor sa namjenom naznačenom od vlasnika - kafić. Istovremeno, među njima bi trebao biti prostor funkcionalne namjene - kuhinja.

U tom slučaju kuhinja mora biti u skladu sa svim zakonskim zahtjevima. Na primjer, biti opremljen odgovarajućom ventilacijom, završiti odgovarajućim pločicama. Korištenje nestambenih prostorija ima širok raspon. Od apoteke i dućana do teretane i zdravstvenih ustanova. Dakle, prikaz zahtjeva za uređenje prostorija varira za svaku vrstu namjene. Dakle, možete promijeniti funkcionalnu namjenu, samo je pitanje kako to učiniti uz manje gubitka novca i truda.

Algoritam: kako se može promijeniti?

Ako se dogodilo da se soba savršeno uklapa, ali njena namjena ne odgovara vašim ciljevima, ne morate odustati. Sve se može promijeniti.

Zapamtite! Prema važećem zakonodavstvu, samo vlasnik i njegov ovlašteni predstavnik imaju pravo promijeniti namjenu nestambenih prostorija. Oralno, takva operacija se ne izvodi.

Da biste promijenili zadatak, potrebno vam je sljedeće.

Dobiti tehnički izvještaj o stanju nosivih zidova. Izdaje ga BTI.
Naručite novi projekat, prema planiranoj adaptaciji. Mora se naručiti od akreditovane kompanije. U suprotnom, kasnije će biti problema.
Rezultirajući projekat treba usaglasiti sa svim komunalnim i drugim službama (energetska organizacija, vodovod, gasovod, SES, Ministarstvo za vanredne situacije i dr.).
Sa prikupljenim paketom saglasnosti podnesite zahtjev međuresornoj komisiji pri Izvršnom odboru grada.
Nakon odobrenja vaše dokumentacije od strane komisije, možete početi sa radom. Građevinski radovi se moraju izvoditi striktno u skladu sa projektom.
Pozovite djelatnika BTI-a da izda tehnički pasoš, prema novim promjenama.
Podnesite zahtjev Katastarskoj komori za zamjenu pasoša.
Zatim put do EGRP-a. Zahtjev, stari vlasnički list, novi katastarski i tehnički pasoš, sve to se mora podnijeti za dobijanje novog uvjerenja.

Međutim, uprkos nekim prazninama u zakonodavstvu, odnosno nepostojanju koncepta nestambenih prostorija, važno je poslovati legalno. Profil prostorije treba da odgovara vašim idejama. Štaviše, više je nego realno promijeniti namjenu prostorija.

Naručivanje BTI dokumenata od 5.000 rubalja.

Ostale cijene za vrste usluga koje pružamo, u rubrici "Cijene".

Reprofilisanje prostorija je uobičajena praksa na moskovskom tržištu nekretnina. Otvara se hipermarket na mjestu praznih radionica, poslovnica banke se useljava u napušteno skladište, umjesto frizera pojavljuje se kancelarija.

Jedno je kada se umjesto jedne otvori druga radnja, ali ako se promijeni namjena prostorija, takva procedura će zahtijevati koordinaciju sa gradskom upravom.

Šta je profil sobe?

Koncept funkcionalne namjene sadržan je u Uredbi Vlade Ruske Federacije br. 219 od 18. februara 1998. godine. Prema ovom zakonskom aktu, svrha objekta mora biti naznačena u Jedinstvenom državnom registru prava. Može biti komercijalna, administrativna, kulturna, industrijska, magacinska.

Da biste saznali profil nekretnine, vlasnik samo treba kontaktirati BTI. U tom slučaju, zakupcu će biti potrebna pismena saglasnost vlasnika. Na zahtjev, BTI izdaje eksplikaciju zgrade s naznakom profila prostorija koje se u njoj nalaze.

Kako promijeniti namjenu nestambenih prostorija

Kako se vrši promjena funkcionalne namjene nestambenih prostorija? U praksi se ovaj postupak često dovodi u vezu sa potrebom veće preuređenja objekta.

Postoje određeni sanitarni i operativni standardi za hotele, restorane, domove zdravlja i, na primjer, prazna proizvodna radionica ne može ih ispuniti bez preuređenja.

Za to se izrađuje projektna dokumentacija. Projekat moraju odobriti sljedeće ovlaštene organizacije:

Arhitektonski i planski menadžment;
Rospotrebnadzor;
Vatrogasni nadzor;
Moskomnaslediya.

Tačan spisak organizacija zavisi od konkretnog slučaja.

Promjena namjene nestambenih prostorija u Moskvi

Ukoliko je projektna dokumentacija usaglašena, aplikant projektu prilaže sljedeći paket dokumenata:

ugovor o zakupu ili dokumenti koji potvrđuju vlasništvo;
potvrda o registraciji, eksplikacija i tlocrt;
potvrde o nepostojanju komunalnih dugova;
uvjerenje o tehničkom stanju imovine i inventarske vrijednosti.

Ovi dokumenti se dostavljaju Odjeljenju za potrošačko tržište i usluge. Odluku o prekvalifikaciji ili odbijanju donosi županija.

Reprofilisanje nestambenih prostorija

Ako ste zainteresirani za pitanje kako promijeniti funkcionalnu namjenu nestambenih prostorija u Moskvi, obratite se našoj kompaniji!

Radimo u svim administrativnim četvrtima grada.

Pružamo usluge promjene profila, premještanja stanova iz stambenog fonda u nestambeni, usklađivanje projektne dokumentacije.

Cijena naših usluga je ušteđeno vrijeme i trud kupca, kao i garancija uspješnog savladavanja svih birokratskih prepreka.

Pozovite nas ili nas kontaktirajte putem online obrasca na sajtu!

(Lapach V.A.)

(“Zakon”, 2006, br. 8)

PROMJENA NAMJENE PROSTORIJA: NEKA PRAVNA PITANJA

V. A. LAPACH

V. A. Lapach, doktor pravnih nauka, prof.

Stambeno zakonodavstvo, na osnovu posebnog društvenog značaja stanovanja, odobrava korištenje stambenih prostorija za njihovu namjenu kao jedan od svojih fundamentalni principi.

Stupanjem na snagu Kodeksa stanovanja Ruske Federacije od 29. decembra 2004. N 188-FZ, mnoga praktična pitanja u vezi s postupkom promjene namjene prostorija, posebno prijenosom stambenih prostorija u nestambene, i obrnuto, prvo su riješeni u našem zakonodavstvu.

U važećem stambenom zakonodavstvu centralni pojam je objekat stambenog prava - stan, koji je prepoznat kao izolovana prostorija, koja je nekretnina i pogodna za stalni boravak građana (odgovara utvrđenim sanitarnim i tehnička pravila i norme, drugi zahtjevi zakonodavstva).

Stambeni prostori su:

stambeni objekat - individualno definisan objekat, koji se sastoji od prostorija, kao i prostorija pomoćna upotreba osmišljen da zadovolji domaće i druge potrebe građana u vezi sa njihovim boravkom u njemu;

stan - konstruktivno odvojena prostorija u stambenoj zgradi koja omogućava direktan pristup zajedničkim prostorijama u takvoj kući i koja se sastoji od jedne ili više prostorija, kao i pomoćnih prostorija, dizajnirana da zadovolji domaće i druge potrebe građana u vezi sa njihovim životom u takva zgrada zasebna prostorija;

soba - dio stambene zgrade ili stana namijenjen za korištenje kao mjesto neposrednog stanovanja građana u stambenoj zgradi ili stanu.

Poseban položaj u sistematici stanovanja zauzima stambena zgrada kao skup od dva ili više stanova sa nezavisnim izlazima bilo na zemljište u blizini stambene zgrade, ili u zajedničkim prostorijama u takvoj zgradi. Stambena zgrada sadrži elemente zajedničke imovine vlasnika prostorija u takvoj zgradi.

Nije dozvoljeno korištenje pomoćnih prostorija kao stambenih prostorija, kao ni prostorija koje su dio zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.

Novo stambeno zakonodavstvo, kao i prethodno, zasnovano na posebnom društvenom značaju stanovanja, odobrava korištenje stambenih prostorija za njihovu namjenu kao jedno od osnovnih načela (čl. 1, čl. 1 ZZ). Stan je namjenjen za stanovanje građana. Ova odredba ostaje na snazi za specijalizirane stambene prostorije, koje uključuju uslužne stambene prostore; stambeni prostori u hostelima; stambeni prostor mobilnog fonda; stambeni prostori u kućama sistema socijalnih usluga za stanovništvo; smještajni fond za privremeni smještaj interno raseljenih lica; stambeni prostor fonda za privremeni smještaj lica priznatih kao izbjeglice; stambeni prostor za socijalnu zaštitu pojedinih kategorija građana (čl. 1. člana 92. ZZK). Međutim, mora se imati na umu da ciljna priroda navedenog stambenog fonda postavlja strože (u poređenju sa običnim stambenim prostorima) zahtjeve za pravni režim i proceduru korištenja specijalizovanog stanovanja. Uredbom Vlade Ruske Federacije od 26. januara 2006. br. 42 odobrena su Pravila za razvrstavanje stambenih prostorija u specijalizovani stambeni fond i Modeli ugovora za iznajmljivanje specijalizovanih stambenih prostorija. Prema ovim Pravilima, korišćenje stambenog prostora kao specijalizovanog dozvoljeno je tek nakon što se stambeni prostor razvrsta kao određene vrste stambene prostorije specijalizovanog stambenog fonda u skladu sa navedenim Pravilima. U skladu sa stavom 12. Pravila, uvrštavanje stambenog prostora u specijalizovani stambeni fond uz ustupanje tog prostora određenoj vrsti stambenog prostora specijalizovanog stambenog fonda i isključenje stambenog prostora iz ovog fonda vrši se na dan. na osnovu odluke organa upravljanja državnim ili opštinskim stambenim fondom, uzimajući u obzir uslove utvrđene ovim Pravilnikom.

Ovo pravilo ukazuje da između opšti koncept stambenog fonda i koncepta specijalizovanog stambenog fonda, postoji rodno-specifični odnos. Promjenu pravnog režima stambenog prostora karakterišu pojmovi „uključivanje“ prostora u specijalizovani stambeni fond i njegovo „isključivanje“ iz tog fonda. Stan uključen u specijalizovani fond mora dobiti dodatnu atributnu karakteristiku jedne od podvrsta specijalizovanog stambenog fonda (usluga i sl.). Istovremeno, formulirani su određeni zahtjevi koje moraju ispunjavati prostorije jedne ili druge podvrste. Dakle, pojedinačni stanovi se klasifikuju kao službeni stambeni prostori, a nije dozvoljeno izdvajanje prostorija za službene stambene prostore u stanovima u kojima živi više stanara i (ili) vlasnika stambenih prostorija.

Spavaonice su kuće ili dijelovi kuća posebno izgrađenih ili preuređenih za ovu namjenu, prostorije opremljene namještajem i drugim predmetima neophodnim za život građana. Stambeni prostor u hostelu obezbjeđuje se građanima u iznosu od najmanje 6 kvadratnih metara. metara stambenog prostora po osobi. Prema istoj normi, stambeni prostor mobilnog fonda predviđen je za 1 osobu.

Kuće sistema socijalnih usluga obuhvataju posebno izgrađene ili preuređene zgrade opremljene opremom neophodnom za osiguranje života i sigurnosti građana. U kućama sistema socijalne službe stambeni prostori su opremljeni za održavanje medicinskih, psiholoških i socijalnih događaja, izvodljivih radnih aktivnosti, kao i drugi stambeni prostori koji se mogu koristiti za obezbjeđivanje života.

Svi ovi specifični zahtjevi samo pojašnjavaju, ali ne mijenjaju glavnu namjenu stana.

Ukoliko se stan isključi iz specijalizovanog fonda, takav stan gubi svoje specifične karakteristike, ali zadržava opšti pravni režim stana.

Zakon ne predviđa mogućnost promjene namjene specijalizovanih stambenih prostorija direktnim prelaskom iz jedne vrste u drugu. Ako je moguće i prikladno, specijalizovane stambene prostorije treba isključiti iz specijalizovanog fonda i uključiti u drugu vrstu ovog fonda.

Pravni režim stana i njegova namjena dozvoljavaju korištenje stana za obavljanje djelatnosti profesionalna aktivnost ili pojedinac preduzetničku aktivnost građani koji u njemu žive na zakonit način, ako se time ne krše prava i legitimni interesi drugih građana, kao i uslovi koje stambeni prostor mora ispunjavati (tačka 2, član 17. ŽK). Ova dozvola se odnosi na građane koji žive u stambenim prostorijama po bilo kom pravnom osnovu (vlasništvo, zakup, besplatno korišćenje), uključujući i one koji žive u specijalizovanim stambenim prostorijama. Takva upotreba ne mijenja dominantnu namjenu stana, te stoga prostor u ovom slučaju i dalje ostaje stambeni. Istovremeno, zakon zabranjuje postavljanje industrijske proizvodnje u stambene prostore (čl. 3, član 17 ZK) zbog činjenice da je takva upotreba nespojiva sa osobama koje žive u istom prostoru. Zakon ne sadrži oznake znakova industrijska proizvodnja, koji se ne može smjestiti u stambeno područje, stoga se u spornim slučajevima treba voditi Sveruskim klasifikatorom ekonomskih djelatnosti, proizvoda i usluga OK 004-93.

Pravni režim stana se radikalno menja u dva slučaja: a) priznavanje stana nepodobnim za stanovanje; b) prenos stambenih prostorija u nestambene.

U prvom slučaju službeno se priznaje stan koji je zapravo nepogodan za stanovanje. Prilikom ocjenjivanja usklađenosti prostora u funkciji sa utvrđenim zahtjevima, provjerava se njegovo stvarno stanje. U tom slučaju se vrši procjena stepena i kategorije. tehničkom stanju građevinskih konstrukcija i stambene zgrade u cjelini, stepena njene otpornosti na vatru, uslova za osiguranje evakuacije stanovnika u slučaju požara, sanitarnih i epidemioloških zahtjeva i higijenskim standardima, sadržaj hemijskih i bioloških supstanci potencijalno opasnih po ljude, kvalitet atmosferski vazduh, nivo radijacijske pozadine i fizički faktori izvora buke, vibracija, prisutnost elektromagnetnih polja, parametri mikroklime prostorije, kao i lokacija stana.

Spisak osnova za priznavanje stana kao neupotrebljivog, a stambene zgrade kao hitne i podložne rušenju dat je u Odjeljku III Pravilnika o priznavanju prostora stambenim, stambenog prostora nepodobnim za stanovanje i stambene zgrade hitnim. i Podložno rušenju, odobreno Uredbom Vlade Ruske Federacije od 28. januara 2006. N 47.

Opšti osnov za priznavanje stana neupotrebljivim je prisustvo identifikovanih štetnih faktora u čovekovom okruženju koji ne dozvoljavaju da se obezbedi bezbednost života i zdravlja građana. Razlozi koji dovode do ovog stanja su vrlo raznoliki:

- kritično smanjenje na neprihvatljiv nivo pouzdanosti, čvrstoće i stabilnosti građevinskih konstrukcija i temelja;

- promjene okruženje i parametri mikroklime stambenih prostorija, koji ne dozvoljavaju da se osigura usklađenost sa potrebnim sanitarnim i epidemiološkim zahtjevima i higijenskim standardima u pogledu sadržaja hemijskih i bioloških supstanci potencijalno opasnih za ljude, kvaliteta zraka, nivoa pozadinskog zračenja i fizičkog faktori prisustva izvora buke, vibracija, elektromagnetnih polja;

- prekoračenje pokazatelja sanitarne i epidemiološke sigurnosti u pogledu fizičkih faktora (buka, vibracije, elektromagnetna i jonizujuća zračenja), kada je inženjerskim i projektantskim rješenjima nemoguće svesti kriterijume rizika na prihvatljiv nivo;

- lokacija stambenih objekata u opasnim područjima od klizišta, muljnih tokova, snježne lavine, kao i na područjima koja su godišnje poplavljena poplavnim vodama i gdje je nemoguće spriječiti plavljenje teritorije uz pomoć inženjerskih i projektantskih rješenja. Stambene zgrade koje se nalaze na ovim prostorima su priznate kao hitne i podložne su rušenju.

Postoje i drugi razlozi zbog kojih se stan može smatrati neprikladnim za stanovanje. Priznanje stana nepogodnog za stanovanje građana, kao i stambene zgrade kao hitne i podložne rušenju, vrši interresorna komisija.

Na osnovu rezultata rada komisija donosi jednu od sljedećih odluka:

- o usklađenosti prostora sa zahtjevima za stambeni prostor i njegovoj podobnosti za stanovanje;

o potrebi i mogućnosti remont, rekonstrukciju ili preuređenje (po potrebi sa studijom izvodljivosti) kako bi se karakteristike stambenog prostora izgubljene tokom eksploatacije dovele u skladu sa utvrđenim zahtjevima i nakon njihovog završetka, nastavio postupak procjene;

- o neusklađenosti prostora sa zahtjevima za stambene prostore, sa naznakom osnova po kojima je prostor prepoznat kao nepogodan za stanovanje;

- o priznavanju stambene zgrade kao hitne i podložne rušenju.

Odluka se donosi većinom glasova članova komisije i sastavlja se u formi zaključka. Ako je broj glasova "za" i "protiv" pri donošenju odluke jednak, odlučujući je glas predsjednika komisije. U slučaju neslaganja sa odlukačlanovi komisije imaju pravo izraziti svoje izdvojeno mišljenje u pisanoj formi i priložiti ga zaključku.

Na osnovu primljenog zaključka, nadležni savezni izvršni organ, izvršni organ konstitutivnog entiteta Ruske Federacije, organ lokalne uprave donosi odluku i izdaje naredbu u kojoj se navodi dalje korištenje prostorija, vrijeme preseljenja pojedinaca. i pravna lica u slučaju priznanja kuće kao hitne i podložne rušenju ili o prepoznavanju potrebe za popravkom i restauracijom.

U slučaju da je stambena zgrada priznata kao hitna i podložna rušenju, ugovori o zakupu i zakupu stambenih prostorija raskidaju se u skladu sa zakonom.

Za takve slučajeve, kada su stambena prava građana pretrpjela značajnu štetu, zakonom je utvrđena povlaštena zaštita za lica koja žive u stambenim prostorijama u kojima se nalazi društveni ugovor o radu. Na osnovu čl. Art. 86., 87. ZKP-a, takva lica, kako u slučaju da je stan proglašen nepodobnim za stanovanje, tako iu slučaju da je stambena kuća priznata kao podložna rušenju, državni organ ili jedinica lokalne samouprave koja je donijela odgovarajuću odluku , obezbjeđuju se ostali komforni prostori za stanovanje po ugovorima o socijalnom najmu.

Dakle, priznanje stana neprikladnim za stanovanje povlači za sobom ozbiljnu pravnu posljedicu u vidu pravne nemogućnosti da ljudi žive u takvoj prostoriji. Međutim, to ne znači da se takvi prostori automatski isključuju iz stambenog fonda, jer se u slučaju većeg remonta (rekonstrukcija, preuređenje) mogu vratiti potrošačke kvalitete prostora.

Ukoliko je nepodobnost za stanovanje kritične prirode, ne može se otkloniti ili je stambeni objekat podložan rušenju, prostor se, naravno, isključuje iz stambenog fonda (zbog rušenja ili prelaskom u nestambeni fond).

Dakle, ne postoji neprelazna granica između priznanja stana nepodobnog za stanovanje i prelaska stana u nestambeni: pod određenim uslovima, prostor nepogodan za stanovanje može se ipak prenijeti u nestambeni. Međutim, pravila koja uređuju postupak premještanja stambenog prostora u nestambeni prostor (poglavlje 3 LCD-a) usmjerena su na drugačiju situaciju, kada se namjena prostora mijenja ne zbog neprikladnosti za stanovanje, već zbog činjenica da je njegovo korištenje u svrhe koje nisu vezane za stanovanje više u skladu sa ekonomskim ili drugim interesima vlasnika. Kako proizilazi iz st. 1, 2 čl. 23 ŽK-a, promjenu namjene stana prevođenjem u drugu kategoriju može pokrenuti samo vlasnik prostora ili lice koje on ovlasti (podnosilac zahtjeva). Organ koji vrši prenos prostorija je organ lokalne samouprave po mjestu ustupanja prostorija. Podnosilac zahtjeva ovom organu podnosi zahtjev za prenos prostora; vlasnički dokumenti za prenesene prostorije (originali ili ovjerene kopije); planom prenesenih prostorija sa svojim tehnički opis(ako je prostor koji se prenosi stambeni, tehnički pasoš tog prostora); tlocrt kuće u kojoj se nalaze preneseni prostori; projekat pripremljen i izveden u skladu sa utvrđenom procedurom za rekonstrukciju i (ili) preuređenje prenesenog prostora (u slučaju da je rekonstrukcija i (ili) preuređenje potrebna kako bi se osiguralo korištenje takvog prostora kao stambenog ili nestambenog prostorije). Zabranjeno je zahtijevati podnošenje drugih dokumenata. Odluka o premještaju ili odbijanju premještaja mora se donijeti najkasnije u roku od 45 dana od dana dostavljanja potrebnih dokumenata organu koji vrši prenos. Odbijanje transfera moguće je samo u ograničenom broju slučajeva navedenih u stavu 1. čl. 24 LCD: nepodnošenje tražene dokumentacije od strane podnosioca; podnošenje dokumenata pogrešnom organu; nepoštivanje čl. 22 LCD uslovi za prenos prostorija; neusklađenost projekta rekonstrukcije i (ili) preuređenja stambenih prostorija sa zahtjevima zakona.

Uslovi pod kojima je nemoguć prenos stambenog prostora u nestambeni prostor formulisani su u čl. 22 LCD u obliku iscrpne liste:

- pristup prenesenim prostorijama je nemoguć bez korišćenja prostorija koje omogućavaju pristup stambenim prostorijama, ili ne postoji tehnička mogućnost da se takav pristup opremi u ove prostorije;

- preneseni prostor je dio stambenog prostora ili ga vlasnik ovog prostora ili drugi građanin koristi kao mjesto stalnog boravka;

- stan u stambenoj zgradi se ne nalazi na prvom spratu navedene zgrade ili iznad prvog sprata, već je prostor koji se nalazi neposredno ispod stana koji se prenosi u nestambeni prostor stambeni.

U stavu 4. čl. 22 LCD:

- takve prostorije ne ispunjavaju utvrđene uslove ili ne postoji mogućnost obezbjeđenja usklađenosti tih prostorija sa utvrđenim zahtjevima;

- vlasništvo nad takvim prostorom je opterećeno pravima bilo kojeg lica.

Pretvaranje stambenih prostorija u nestambene stvara znatno više problema nego obrnuti transfer. To se lako može objasniti činjenicom da, u pravilu, pravo korištenja stana imaju članovi porodice vlasnika, a ponekad i druga lica. primijenjen u čl. 22 ŽK-a, upućivanje na teret vlasništva nad prenesenim prostorom odnosi se prvenstveno na takve tipične situacije. Članom 31. stav 1. ZKP-a građani koji žive zajedno sa vlasnikom u stambenoj zgradi koja mu pripada, dijele se na članove porodice (supružnik, djeca, roditelji) i druga lica koja se mogu priznati kao članovi porodice ako se presele. u od strane vlasnika kao članova njihovih porodica. Iz stava 2. istog člana, članovi porodice vlasnika stana imaju pravo korištenja ovog stana ravnopravno sa njegovim vlasnikom, osim ako sporazumom vlasnika i članova njegove porodice nije drugačije određeno. Osim toga, na osnovu čl. Art. 33, 34 ŽK-a, legatar i građanin koji živi u stambenom prostoru na osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju sa izdržavanim licem imaju samostalna prava korištenja stambenog prostora.

Na prvi pogled, pravo na korištenje stambenih prostorija od strane članova porodice je sekundarno iu potpunosti zavisi od sudbine odgovarajućeg prava vlasnika. S tim u vezi, ako se vlasnik odriče prava na stambeni prostor u korist prava na nestambeni prostor, u namjeri da izvrši takav prijenos, članovi porodice ne mogu se pozivati na činjenicu da je stambeni prostor opterećen njihovim pravima. Međutim, ovaj zaključak nam se čini netačnim. Članovi porodice gube pravo korištenja stambenih prostorija u slučaju prijenosa vlasništva nad stambenom zgradom ili stanom na drugu osobu (stav 2. člana 292. Građanskog zakonika), međutim prijenos stambenog prostora u nestambeni prostor ne može se smatra se prenosom vlasništva nad prostorom na drugo lice. Stav 3. istog člana omogućava članovima porodice vlasnika da zahtijevaju otklanjanje povreda prava na stambeni prostor od bilo kojeg lica, uključujući i vlasnika lokala. Pored toga, treba imati u vidu da u skladu sa stavom 3. čl. 35. Porodičnog zakonika, od supružnika vlasnika stana koji je u zajedničkoj zajedničkoj svojini (pravni režim svojine supružnika) potrebna je notarsko overena saglasnost za izvršenje transakcije raspolaganja nepokretnošću.

Shodno tome, članovi porodice mogu uložiti prigovor na prenos stambenog prostora u nestambeni prostor, pozivajući se na opterećenje prava svojine svojim pravima.

Problem hipotekarnih prava na stambenom prostoru koji se prenosi je samostalan. Činjenica je da norme poglavlja XIII Zakona o hipoteci koje se primjenjuju u ove svrhe automatski prestaju čim objekt izgubi status stanovanja. Čini se da bi praktično jedini način da vlasnik stambenog prostora pod hipotekom otkloni prigovore hipotekarnog povjerioca protiv prelaska prostora u nestambeni prostor bio da zaključi pismeni ugovor između njega i hipotekara o obnovi ili zamjeni. prostorija prenešenih u nestambene prostore (po analogiji sa stavom 3. člana 36. Zakona o hipoteci). Naravno, u ovom slučaju nema fizičke smrti stambenog prostora, kao objekta materijalnog svijeta on ostaje, ali već u drugom pravnom svojstvu nestambenih prostorija, što se može smatrati značajnim pogoršanjem stanja. obezbeđenje obaveze i može dovesti do zahteva hipotekarnog poverioca za prevremeno ispunjenje obaveze obezbeđene hipotekom.

Treba napomenuti da sudbina vlasništva nad stambenim prostorom prilikom njegovog prijenosa u nestambene prostorije, kao i prilikom obrnutog prijenosa, nije sasvim jasna.

Ovo pravo, po svemu sudeći, ne prestaje, jer prelazak prostorija u drugu kategoriju nije predviđen kao osnov za prestanak prava svojine ni građanskim ni stambenim zakonodavstvom. Kao poseban osnov za prestanak vlasništva nad stanom, Građanski zakonik Ruske Federacije ukazuje samo na loše upravljanje stambenim prostorom (član 293. Građanskog zakonika), međutim, u vezi sa prijenosom, ovaj osnov se teško može koristiti. Ali, s druge strane, po završetku prenosa, vlasništvo nad stambenim prostorom više ne postoji u onom obliku u kojem je prvobitno formirano zbog duboke promjene pravnog režima predmeta prava (čak i ako je ostalo isti u pogledu njegovih fizičkih svojstava). Obrnuti prenos (sa nestambenog u stambeni prostor) takođe stvara određeni konceptualni problem, budući da prenos nije preciziran u zakonu kao osnov za nastanak vlasništva nad stambenim prostorom. Takva osnova ne može biti i odluka o prijenosu ili akt komisije za prihvat (član 23. Kodeksa stanovanja Ruske Federacije), jer su ti akti osnova samo za korištenje prostora kao stambenog prostora, ali ne i za nastanak punopravnog imovinskog prava.

Očigledno, u ovakvim situacijama suočeni smo sa izvesnom redundantnošću zakonske regulative, dok bi u nekim regulatornim kontekstima bilo potrebno ne potencirati, već izgladiti, nivelisati režimske karakteristike stambenih i nestambenih prostorija. Na primjer, Zakon Savezne Republike Njemačke od 15. marta 1951. godine sadrži direktnu naznaku da se pravila koja se odnose na vlasništvo nad stambenim prostorom primjenjuju na pravo svojine na nestambenim prostorijama (stav 1. stav 1.). U Zakonu o stanovanju Rusije, konvergencija pravnih režima stambenih i nestambenih prostorija također se prati, na primjer, u čl. 36, kojim se uređuje vlasništvo nad zajedničkom imovinom vlasnika prostorija u stambenoj zgradi. I pored toga što se zakonodavac do sada suzdržavao od naznake da se radi i o stambenim i o nestambenim prostorima, ovaj se roman već sada može smatrati značajnim pomakom u odnosu na čl. 290. Građanskog zakonika, koji i dalje govori o zajedničkoj imovini vlasnika stanova u stambenoj zgradi.

Naravno, režimske razlike između stambenih i nestambenih prostorija ne mogu i nikada neće biti u potpunosti uklonjene, međutim, ako se ima u vidu da se prilikom premještanja stambenih prostorija u nestambeni prostor (i prilikom obrnutog prijenosa) radije ne radi o promjenom materijalnog subjekta pravnog odnosa, ali bi o promjeni svrhe istog objekta bilo potrebno tražiti regulatorna rješenja koja bi pojednostavila probleme koji se javljaju u ovom slučaju.

——————————————————————

U vezi sa ukidanjem Uredbe gradonačelnika Moskve br. 378-RM od 11. aprila 2000. godine „O Pravilniku o jedinstvenoj proceduri za pred-projektnu i projektnu pripremu izgradnje u Moskvi“, posebna uredba za koordinaciju reprofilisanje (promena funkcionalne namene prostorija) u Moskvi nije uspostavljeno.

Trenutno postoji sljedeći proces odobravanja:

Narudžbina i prijem tehničke dokumentacije za objekat.
Podnošenje zahtjeva za reprofilisanje (promjena funkcionalne namjene) Prefekturi okruga.
Dobivanje dozvole od Prefekture za prenamjenu prostorija.
Izrada projektne dokumentacije za novu namjenu prostora.
Koordinacija projektne dokumentacije u nadzornim organima i tijelima.
Podnošenje punog paketa dokumenata Moskovskom stambenom inspektoratu okruga za dobijanje dozvole za preuređenje / reorganizaciju prostorija (za nestambene prostorije u stambenim stambenim zgradama)
Remontno-građevinski radovi strogo u skladu sa ugovorenom projektnom dokumentacijom.
Puštanje objekta u funkciju nakon sanacijskih i građevinskih radova (za nestambene prostore u stambenim višestambenim zgradama)
Naručivanje i prijem tehničke dokumentacije za objekat sa naznakom nove namjene prostora.
Izmjena Potvrde o državnoj registraciji prava (ako je potrebno)

PAŽNJA!

Uredba Vlade Moskve br. 999-PP od 28. oktobra 2008. godine „O racionalizaciji smještaja kancelarijskih i velikih maloprodajnih objekata na teritoriji Centralnog administrativnog okruga Moskve“ uvela je niz ograničenja za promjenu funkcionalne namjene nestambene prostorije u Centralnom administrativnom okrugu Moskve.

Poteškoće koje nastaju prilikom koordinacije reprofiliranja:

Za reprofilisanje potrebna je saglasnost vlasnika prostora.
Jasna argumentacija svrsishodnosti promjene funkcionalne namjene prostorija prilikom podnošenja zahtjeva Prefekturi.
Ukoliko su prostori podređeni, potrebno je ovaj prostor brisati iz registra prostorija ovog odjeljenja.

PAŽNJA!

Trenutno je u Moskvi nemoguće pretvoriti djecu predškolske ustanove.

Troškovi koordinacije preprofilacije prostorija u stambenim zgradama

(BTI dokumenti bez crvenih linija)

Faze / Cijena, rub	Rok, dani	Bilješka
PROJEKTNA DOKUMENTACIJA:
TZK (tehnički zaključak) od 15 000 Projekat, sastavljen od sekcija: Od 15 000 Strukturna rješenja (CD) od 15 000 Elektroprojekat (EP) od 15 000 Od 15 000 Grijanje i ventilacija (HV) od 15 000 Klima uređaj (HVAC) od 15 000 Radovi na rekonstrukciji (RR) od 15 000 Tehnologija (TX) od 15.000	5-35	ovisno o veličini i složenosti preuređenja.
Odobrenje: - Rospotrebnadzor Dobivanje naloga od Moskovskog stambenog inspektorata s promjenom funkcionalne namjene. od 45000	60
POPRAVKE
Puštanje prostora u funkciju. Dobijanje akta o izvršenoj reorganizaciji od 60 000
Izmjene i dopune GKN-a. od 40 000		Zvanična plaćanja

Cijena odobrenja preprofilacije u stambenim zgradama

(BTI dokumenti sa crvenim linijama)

stanovi: kazna od 2.500 rubalja. Zakon o upravnim prekršajima Ruske Federacije, klauzula 7.21,

nestambeni prostor: nov

Vlasnik:

pojedinac: 2.500, Zakon o upravnim prekršajima Moskve, klauzula 9.12,

pravno lice: 300 0000 - 350 000 Zakona o upravnim prekršajima Moskve, klauzula 9.12

Faze / Cijena, rub	Rok, dani	Bilješka
Projektna dokumentacija u sekcijama: TZK o činjenici obavljenog posla od 25 000 Arhitektonska i građevinska rješenja (AR) od 15 000 Strukturna rješenja (CD) od 15 000 Elektroprojekat (EP) od 15 000 Vodovod i kanalizacija (VK) od 15 000 Grijanje i ventilacija (HV) od 15 000 Klima uređaj (HVAC) od 15 000 Radovi na rekonstrukciji (RR) od 15 000 Tehnologija (TX) od 25.000	5-35	ovisno o veličini
Odobrenje: - Rospotrebnadzor od 45000	60	Ako postoji dio (RR-rekonstrukcijski radovi na fasadi), koordinacija s GlavAPU-om Moskovskog komiteta za arhitekturu, Moskovska stambena inspekcija obavlja se samostalno
Puštanje prostora u funkciju. Dobijanje akta o izvršenoj reorganizaciji. od 60 000		Izlazni inspektor Moszhilinspektsii.
Nalog/Prijem tehničkog plana. Izmjene i dopune GKN-a. Izmjene i dopune USRR-a (Rosreestr) od 40 000		službena plaćanja.

Faze / Cijena, rub	Rok, dani	Bilješka