• Dom
  •  > 
  • Instagram
  •  > 
  • Promjena namjene nestambenih prostorija. Promjena namjene nestambenih prostorija za otvaranje trgovine. Promjena funkcionalne namjene u stanu - postupak

Promjena namjene nestambenih prostorija. Promjena namjene nestambenih prostorija za otvaranje trgovine. Promjena funkcionalne namjene u stanu - postupak

Međutim, postoji niz znakova koji se mogu koristiti za identifikaciju takvih nekretnina.

Znakovi nestambene imovine:

Pročitajte više o razlikama između stambenih i nestambenih prostorija.

Namjena namjene nekretnina namijenjenih za život

Podaci o namjeni prostorija unose se u bazu podataka prilikom katastarskog upisa (prema klauzuli 16, poglavlje 2 Zakona 221-FZ od 24. jula 2007). Nestambene prostorije imaju svoju namjenu - vrstu aktivnosti za koju je ovaj objekat namenjen. Svrhe korištenja nestambenih prostorija razlikuju se kako slijedi:

  • ured;
  • trgovanje;
  • sport;
  • komunalno i domaćinstvo;
  • obrazovni;
  • medicinski;
  • ugostiteljski objekti;
  • skladište;
  • besplatan termin itd.

Objekti koji nisu namijenjeni za život podliježu još jednom - u skladu s njihovom funkcionalnom namjenom. Za to se uzimaju u obzir tehničke karakteristike i karakteristike dizajna. U tom aspektu, prostorije su:

  • tehnički;
  • pomoćni;
  • komunikacija;
  • osnovni;
  • posluživanje.

Osnovna podjela predmeta

Koncept namjene nestambenih prostorija nije zakonski definiran... Prema naredbi Ministarstva za ekonomski razvoj Ruske Federacije br. 943 od 16. decembra 2015. odobren je postupak održavanja USRN-a. U bloku 3.5, paragraf 36, pod-3 dokumenta, kaže se da su prema namjeni prostorije podijeljene na stambene i nestambene.

Štaviše, prvi su namijenjeni isključivo za jednu svrhu - prebivalište građana. Potonji su klasificirani prema njihovoj namjeni u skladu s vrstom dopuštene upotrebe u USRN-u.

Bitan: jasna definicija namjene može ograničiti mogućnosti korištenja nestambene imovine. To može biti zbog različitih sanitarnih, protupožarnih i drugih zahtjeva.

Odgovornost za netačan rad

Korištenje nestambenih prostorija u druge svrhe povlači administrativnu odgovornost... Da bi se izbjegli sporovi i pravni postupci, potrebno je uskladiti dokumentarnu i stvarnu namjenu nekretnine.

Druga značajna stvar je da nestambeni prostori nisu namijenjeni za život. U Stambenom zakoniku Ruske Federacije u čl. 15 sadrže sveobuhvatne zahtjeve za stambene prostore. Ako barem jedan uslov nije ispunjen, ne možete živjeti u zgradi ili njenom dijelu.

Zakonodavstvo Ruske Federacije ne uključuje direktnu odgovornost za, ali postoji odgovornost za kršenje sanitarnih i epidemioloških standarda (u pogledu površine, nivoa buke, rasporeda, osvjetljenja itd.).

Kazna za takav prekršaj je novčana kazna od 500 do 1000 rubalja. za građane, od 1000 do 2000 rubalja. za službenike, u istom iznosu za samostalno preduzetništvo (ili obustavu aktivnosti na period do 90 dana), od 10.000 do 20.000 rubalja. ili obustava aktivnosti do 3 mjeseca za pravna lica.

Za više informacija o pravilima za upotrebu nestambenih prostorija, pogledajte.

Klasifikacija područja i njihove karakteristike

Besplatno - šta je to?

Kako biste proširili moguća područja korištenja nekretnine, možete joj dati status nestambenih prostorija na besplatno korištenje. Takvim objektima upravljaju vlasnici i stanari u različitim područjima djelatnosti, osim u specijaliziranim.

Bitan: nestambeni prostori za besplatno korištenje imaju široku funkcionalnost.

Svrha nekretnina često postaje poznata u vrijeme dizajniranja, ali za vlasnika je najbolja opcija stvoriti univerzalnu strukturu... Takva zgrada može se prenamijeniti na zahtjev stanara. Nestambeni prostori često se koriste kao tržni centri, uredi, domaćinstva ili socijalna preduzeća.

Prostori za besplatnu upotrebu, uprkos svojoj svestranosti, ne mogu u potpunosti odgovarati svim sferama aktivnosti. Uzimajući u obzir specifičnosti rada ustanove, u nekim će slučajevima biti potrebna dodatna odobrenja za dokumentaciju.

Stambeni

Prema Zakonu br. 218-FZ, članu 8, dio 5, klauzule 9, 10, 11, USRN uključuje dodatne informacije o namjeni zgrade, prostora i njenom imenu. Pri registraciji za katastarski upis, samo osnovne informacije o promjenama na nekretninama; u pogledu promjene namjene treba se voditi Stambenim zakonikom Ruske Federacije (poglavlje 4). Važno je to promjena namjene prostorije u zgradi ne podrazumijeva promjenu same zgrade (na primjer, stambene prostorije, nestambene zgrade).

S tim u vezi, ovlaštena državna tijela šalju USRN-u informacije o promjeni namjene nestambenih prostorija radi uključivanja takvih podataka u registar (Zakon br. 218-FZ, član 32, dio 1).

Pročitajte više o klasifikaciji nestambenih prostorija.

Upute za promjenu funkcionalnog recepta

Vlasnik imovine može promijeniti namjenu, kao i stanar u dogovoru s vlasnikom postoje dvije mogućnosti za promjenu namjene nestambenih prostorija:

  1. Prenos objekta u stambeni (prema poglavlju 3 RF LC).
  2. Promena vrste aktivnosti.

Glavne faze ponovnog profiliranja sobe:

  • izrada projekta;
  • njegova koordinacija sa gradskim službama (gradski vodokanal, SES, Ministarstvo za vanredne situacije, itd.);
  • priprema dokumenata i njihovo podnošenje nadležnim državnim organima;
  • izvođenje radova koji odgovaraju projektnoj dokumentaciji i puštanje zgrade u rad;
  • registraciju tehničkog pasoša od strane predstavnika ZTI;
  • pribavljanje novog katastarskog pasoša;
  • podnošenje zahtjeva za registraciju za dobivanje nove potvrde o vlasništvu.

Gdje ići

Bez obzira na smjer rada, bit će potrebna koordinacija s Državnom vatrogasnom inspekcijom. Da biste to učinili, vrijedi kontaktirati okružnu vatrogasnu službu. Da biste potvrdili poštivanje sanitarnih i epidemioloških standarda, trebate dobiti dozvolu Rospotrebnadzora. BTI će pripremiti tlocrte za prostore ispod i iznad objekta.

Dokumentacija, zajedno s izjavom vlasnika, dostavlja se Županijskoj prefekturi... Nakon donošenja pozitivne odluke, vlasnik se prijavljuje u Jedinstveni državni registar, gdje se vrši nova registracija prostora.

Ako je potrebno, ovim pitanjima bave se organi lokalne uprave, u velikim gradovima - teritorijalne uprave, u malim gradovima - regionalne vlasti.

Izrada i odobrenje projekta

Prije nego što kontaktirate projektni ured, trebali biste saznati stanje nosećih konstrukcija, podova, ožičenja, vodovoda, kao i da li je moguća ponovna izgradnja u ovoj zgradi. Imajući potrebnu dokumentaciju i preliminarne rezultate, možete započeti izradu projekta.

Dodatni odjeljci mogu biti uključeni u dokument ako je potrebno.:

  • konstruktivne odluke;
  • projekat fasade;
  • grijanje, ventilacija;
  • odvodnja i opskrba vodom itd.

Izrada projekta je najteža i presudna faza. Pregovaranje se odvija sljedećim redoslijedom:

  1. Stambena inspekcija.
  2. Vatrogasci.
  3. Sanitarni i epidemiološki nadzor.
  4. Stručni biro.
  5. Odjel za arhitekturu (ako je zahvaćena fasada zgrade).

Priprema dokumenata

Da biste promijenili namjenu sobe, morate pripremiti takve dokumente:

  • izjava;
  • dokumentacija o naslovu;
  • tehnički plan (pročitajte o razlici između tehničkog plana i tehničkog pasoša);
  • eksplikacija;
  • projekat obnove;
  • potvrde od ZTI o tehničkom stanju, vrijednosti zaliha;
  • potvrda o odsustvu komunalnih dugova.

Dobivanje dozvole

Nakon podnošenja dokumenata, lokalne vlasti istražuju lokaciju i razmatraju mogućnost ponovnog profiliranja u roku od šest dana. Ako se donese pozitivna odluka, podnosiocu zahtjeva se izdaje dozvola s neograničenim rokom važenja. Ako se utvrde bilo kakva kršenja, daje se rok od 10 dana za njihovo uklanjanje, nakon čega se prijava preispituje.

Finansijski troškovi

Glavni financijski troškovi usmjereni su na:

  1. Priprema projektne dokumentacije.
  2. Naplata usluga stambene inspekcije.
  3. Pokrivenost troškova građevinskih radova.
  4. Plaćanje državnih naknada.

Iznos troškova će se razlikovati ovisno o regiji... Dakle, u Moskvi će okvirni trošak projekta iznositi 150 rubalja. za 1 m² prostorije. U udaljenim regijama gotov dokument može koštati 60.000-70000 rubalja.

Procijenjena cijena usluga u Moskvi i regiji je:

  • priprema tehničkog izvještaja - 25.000 rubalja;
  • izrada projekta - 130.000 rubalja;
  • plaćanje usluga BTI - 60.000 rubalja;
  • rad arhitektonskog odjela - 30.000 rubalja;
  • izmjene i dopune dokumenata - 45.000 rubalja.

Vrijeme

Priprema tehničkog mišljenja u pravilu traje 1-2 dana. Ovisno o složenosti, projekat se priprema od nekoliko dana do dva mjeseca.

U prosjeku je potrebno 10 do 30 dana za pripremu BTI certifikata i pozivanje stručnjaka... Rad s arhitektom traje do dvije sedmice, a izmjene u dokumentaciji traju ne više od 30 dana.

Izmjene katastarskog plana

Izmjene katastarske dokumentacije vrše se na osnovu tehničkog plana sa crtežom i opisom glavnih parametara objekta. Ovaj postupak može trajati od tri do osamnaest dana, ovisno o složenosti i opsegu promjene. Rezultat je formalizirani katastarski pasoš s ažuriranim izgledom objekta.

Nestambeni prostori imaju svoju namjenu, u skladu sa kojom se koriste. Ako vlasnik ili stanar odluči promijeniti vrstu djelatnosti, potrebno je prostor prilagoditi novim standardima i zahtjevima. Zbog toga se njegova namjena mijenja. Postupak je naporan i skup, zahtijeva određeno znanje i algoritam djelovanja.

Ako pronađete pogrešku, odaberite dio teksta i pritisnite Ctrl + Enter.

(Lapach V.A.)

("Zakon", 2006., br. 8)

PROMJENA U SVRHI SOBE: NEKA PRAVNA PITANJA

V. A. LAPACH

VA Lapach, doktor pravnih nauka, profesor.

Stambeno zakonodavstvo, zasnovano na posebnom društvenom značaju stanovanja, odobrava upotrebu stambenih prostorija prema njihovoj namjeni kao jedan od glavnih principa.

Uvođenjem Stambenog zakona Ruske Federacije od 29. decembra 2004. N 188-FZ, naše zakonodavstvo je prvi put pronašlo njihovo rješenje za mnoga praktična pitanja koja se odnose na postupak promjene namjene prostora, posebno prijenosa stambenih prostora u nestambene prostore, i obrnuto.

U važećem stambenom zakonodavstvu središnji je pojam pojam objekta stambenog prava - stana, koji je prepoznat kao izolirana prostorija koja je nekretnina i pogodna za stalno nastanjenje građana (ispunjavanje utvrđenih sanitarnih i tehničkih pravila i propisa, ostali zakonski zahtjevi).

Stambeni prostori su:

stambena kuća - individualno definisana zgrada, koja se sastoji od soba, kao i prostorija za pomoćnu upotrebu, namijenjenih za zadovoljavanje domaćinstava građana i drugih potreba povezanih s njihovim prebivanjem u njoj;

stan - strukturno odvojena prostorija u stambenoj zgradi koja pruža izravan pristup zajedničkim prostorima u takvoj zgradi i sastoji se od jedne ili nekoliko prostorija, kao i pomoćnih prostorija namijenjenih za zadovoljavanje domaćinstava građana i drugih potreba povezanih s njihovim prebivalištem u takvoj zgradi odvojena soba;

soba - dio stambene zgrade ili stana namijenjen za upotrebu kao mjesto izravnog boravka građana u stambenoj zgradi ili stanu.

Poseban položaj u taksonomiji stanovanja zauzima stambena zgrada kao skup dva ili više stanova koji imaju samostalne izlaze ili na zemljište uz susjednu stambenu zgradu, ili u zajedničke prostorije u takvoj zgradi. Stambena zgrada sadrži elemente zajedničkog vlasništva vlasnika prostorija u takvoj zgradi.

Nije dozvoljeno koristiti pomoćnu upotrebu kao stambeni prostor, kao ni prostore koji su dio zajedničkog vlasništva vlasnika prostora u stambenoj zgradi.

Novi zakon o stanovanju, kao i prethodni, zasnovan na posebnom društvenom značaju stanovanja, odobrava upotrebu stambenih prostorija prema njihovoj namjeni kao jedan od glavnih principa (klauzula 1. člana 1. ZK). Stambeni prostori su namijenjeni građanima. Ova odredba i dalje vrijedi za specijalizirane stambene prostorije u koje su klasificirani stambeni prostori u uredima; stambene prostorije u hostelima; stambene prostorije mobilnog fonda; stambene prostorije u kućama sistema socijalnih usluga; stambene prostorije fonda za privremeno naseljavanje prisilnih migranata; stambene prostorije fonda za privremeno naseljavanje osoba priznatih kao izbjeglice; stambene prostorije za socijalnu zaštitu određenih kategorija građana (klauzula 1. člana 92. ZK). Međutim, treba imati na umu da ciljana priroda gore navedenog stambenog fonda postavlja strože (u poređenju sa običnim stambenim prostorijama) zahtjeve za pravnim režimom i postupkom korištenja specijaliziranog stanovanja. Uredbom Vlade Ruske Federacije od 26. januara 2006. godine br. 42 odobrena su pravila za klasifikaciju stambenih prostorija kao specijalizovanog stambenog fonda i tipski ugovori o zakupu specijalizovanih stambenih prostorija. Prema ovim pravilima, upotreba stana kao specijalizovanog dozvoljena je tek nakon što je stan klasifikovan kao određena vrsta stana specijaliziranog stambenog fonda u skladu sa navedenim pravilima. U skladu sa klauzulom 12. Pravila, uključivanje stambenih prostorija u specijalizirani stambeni fond sa ustupanjem takvih prostorija određenoj vrsti stambenih prostorija specijaliziranog stambenog fonda i izuzećem stambenih prostora iz navedenog fonda vrši se na osnovu odluke tijela koje upravlja državnim ili opštinskim stambenim fondom, uzimajući u obzir zahtjeve utvrđena Pravilnikom.

Ovo pravilo ukazuje na to da postoji općeniti odnos između općeg koncepta stambenog fonda i koncepta specijaliziranog stanovanja. Promjene u pravnom režimu stambenih prostorija karakteriziraju izrazi „uključivanje“ prostorija u specijalizirani stambeni fond i „izuzeće“ iz ovog fonda. Stan uključen u specijalizirani fond mora dobiti dodatne atributne karakteristike jedne od podvrsta specijaliziranog stambenog fonda (ured, itd.). Istovremeno se formuliraju određeni zahtjevi koje moraju ispunjavati prostori određene podvrste. Stoga se odvojeni stanovi nazivaju uredskim dnevnim boravcima i nije dozvoljeno dodjeljivanje soba u stanovima u kojima živi nekoliko stanara i (ili) vlasnika stambenih prostorija.

Spavaonice uključuju kuće posebno izgrađene ili prenamijenjene za te svrhe, ili dijelove kuća, sobe opremljene namještajem i drugim predmetima neophodnim za život građana. Stambeni prostor u hostelu pruža se građanima po cijeni od najmanje 6 kvadratnih metara. metara životnog prostora za 1 osobu. Istom brzinom, životni prostori upravljivog fonda predviđeni su za 1 osobu.

Kuće sistema socijalne službe uključuju posebno izgrađene ili preuređene zgrade, opremljene opremom neophodnom za osiguravanje života i sigurnosti građana. U kućama sistema socijalnih usluga stambeni prostori opremljeni su za održavanje medicinskih, psiholoških i socijalnih događaja, izvodljivih radnih aktivnosti, kao i za ostale stambene prostore koji se mogu koristiti za život.

Svi ovi specifični zahtjevi samo pojašnjavaju, ali ni na koji način ne mijenjaju glavnu namjenu stana.

Ako se stan isključi iz specijaliziranog fonda, takav stan gubi svoje specifične karakteristike, ali zadržava opći pravni režim stanovanja.

Zakon ne predviđa mogućnost promjene namjene specijalizovanih stambenih prostorija direktnim premještanjem iz jedne vrste takvih prostorija u drugu. Ako je moguće i izvedivo, specijalizirani stambeni prostor treba izuzeti iz specijaliziranog fonda i uključiti u drugu vrstu ovog fonda.

Pravni režim stanovanja i njegova namjena omogućava upotrebu stana za profesionalne aktivnosti ili individualne poduzetničke aktivnosti građanima koji u njemu zakonito žive, ako to ne krši prava i legitimne interese drugih građana, kao ni zahtjeve koje stan mora ispunjavati (kl. 2 članak 17 LCD). Ova se dozvola odnosi na građane koji žive u stambenim prostorijama po bilo kojoj zakonskoj osnovi (vlasništvo, najam, besplatno korištenje), uključujući one koji žive u specijaliziranim stambenim prostorijama. Takva upotreba ne mijenja dominantnu svrhu stanovanja, pa, prema tome, soba u ovom slučaju nastavlja stanovati. Istovremeno, zakon zabranjuje postavljanje industrijske proizvodnje u stambene prostore (klauzula 3. člana 17. ZK) zbog činjenice da je takva upotreba nespojiva sa ljudima koji žive u istoj sobi. Zakon ne sadrži naznake znakova industrijske proizvodnje koji se ne mogu nalaziti u stambenoj zgradi, pa se u spornim slučajevima treba voditi sveruskom klasifikacijom ekonomskih aktivnosti, proizvoda i usluga OK 004-93.

Pravni režim stanovanja se radikalno mijenja u dva slučaja: a) priznavanje stana kao nepodobnog za život; b) premještanje stambenih prostorija u nestambene prostore.

U prvom slučaju, stan koji zapravo nije pogodan za život službeno je priznat kao takav. Prilikom procjene usklađenosti prostorija u radu sa utvrđenim zahtjevima provjerava se njegovo stvarno stanje. Istovremeno se vrši procjena stupnja i kategorije tehničkog stanja građevinskih konstrukcija i stambene zgrade u cjelini, stupnja njene vatrootpornosti, uvjeta za osiguravanje evakuacije stanovnika u slučaju požara, sanitarnih i epidemioloških zahtjeva i higijenskih standarda, sadržaja hemijskih i bioloških supstanci potencijalno opasnih za ljude, kvaliteta vazduha, nivo pozadine zračenja i fizički faktori izvora buke, vibracija, prisustvo elektromagnetnih polja, parametri mikroklime u sobi, kao i lokacija životnih prostorija.

Spisak osnova za priznavanje stana kao neprikladnog za stanovanje, a stambene zgrade kao hitne i podložne rušenju dat je u odjeljku III Uredbe o priznavanju prostorije kao stana, stana neprikladnog za stanovanje i stambene zgrade kao hitne i podložne rušenju, odobrena od strane Vlade Ruske Federacije od 28. januara 2006. br. N 47.

Općenita osnova za prepoznavanje stana kao neprikladnog za stanovanje je prisustvo utvrđenih štetnih faktora čovjekove okoline koji ne omogućavaju osiguravanje sigurnosti života i zdravlja građana. Razlozi koji dovode do ovog stanja su vrlo raznoliki:

- kritično smanjenje na neprihvatljivi nivo pouzdanosti, čvrstoće i stabilnosti građevinskih konstrukcija i temelja;

- promjene u okruženju i parametri mikroklime stana, koje ne omogućavaju osiguravanje poštivanja potrebnih sanitarnih i epidemioloških zahtjeva i higijenskih standarda u pogledu sadržaja potencijalno opasnih za ljude hemijskih i bioloških supstanci, kvaliteta atmosferskog zraka, nivoa radijacione pozadine i fizičkih faktora prisustva izvora buke, vibracija, elektromagnetska polja;

- prekoračenje pokazatelja sanitarne i epidemiološke sigurnosti u pogledu fizičkih faktora (buka, vibracije, elektromagnetno i jonizujuće zračenje), kada inženjerska i projektna rješenja ne mogu kriterijume rizika svesti na prihvatljiv nivo;

- smještaj stambenih prostorija u opasnim područjima odrona, tokova blata, lavina, kao i na područjima koja godišnje poplave poplavne vode i gdje je nemoguće spriječiti plavljenje teritorije uz pomoć inženjerskih i projektnih rješenja. Stambene zgrade smještene u tim zonama prepoznate su kao hitne i podložne rušenju.

Postoje i drugi razlozi zbog kojih se stan može smatrati neprikladnim za stanovanje. Prepoznavanje stana kao neprikladnog za boravak građana, kao i stambene zgrade kao hitne i podložne rušenju, vrši međuresorna komisija.

Na osnovu rezultata rada, komisija donosi jednu od sljedećih odluka:

- o usklađenosti prostorija sa zahtjevima za stambene prostore i njihovoj pogodnosti za život;

- o potrebi i mogućnosti većih popravaka, rekonstrukcije ili preuređenja (ako je potrebno, sa studijom izvodljivosti) kako bi se karakteristike stana izgubljenog tokom rada uskladile sa utvrđenim zahtjevima, a nakon njihovog završetka - o nastavku postupka procjene;

- o neusklađenosti prostorija sa zahtjevima za stambene prostore, ukazujući na osnovu čega su prostorije prepoznate kao neprikladne za život;

- o priznavanju stambene zgrade kao hitne i podložne rušenju.

Odluka se donosi većinom članova komisije i donosi se u obliku zaključka Ako je broj glasova "za" i "protiv" prilikom donošenja odluke jednak, odlučujući je glas predsjedavajućeg komisije. U slučaju neslaganja sa usvojenom odlukom, članovi komisije imaju pravo izraziti svoje izdvojeno mišljenje u pisanoj formi i priložiti ga zaključku.

Na osnovu primljenog zaključka, mjerodavno savezno izvršno tijelo, izvršno tijelo sastavnog dijela Ruske Federacije, tijelo lokalne samouprave donosi odluku i izdaje naredbu u kojoj se ukazuje na daljnju upotrebu prostorija, vrijeme preseljenja fizičkih i pravnih lica u slučaju da je kuća prepoznata kao vanredna i podložna rušenju, ili po priznanju potrebe izvođenje radova na popravci i restauraciji.

U slučaju da je stambena zgrada prepoznata kao hitna i podložna rušenju, ugovori o najmu i zakupu stambenih prostorija raskidaju se u skladu sa zakonodavstvom.

U takvim slučajevima, kada stambena prava građana pretrpe značajnu štetu, zakon uspostavlja prioritetnu zaštitu za osobe koje žive u stambenim prostorijama zauzetim sporazumom o socijalnom najmu. Na osnovu čl. Art. 86, 87 ZhK, takvim osobama, kako u slučaju priznavanja stana kao nepodesnog za život, tako i u slučaju priznavanja stambene kuće koja se ruši, od strane državnog organa ili organa lokalne samouprave koji su donijeli odgovarajuću odluku, osiguravaju se i druge udobne stanove prema ugovorima o socijalnom najmu.

Dakle, priznavanje stana neprikladnim za život povlači za sobom ozbiljne pravne posljedice u vidu pravne nemogućnosti ljudi koji žive u takvoj sobi. Međutim, to ne znači da se takva prostorija automatski isključuje iz stambenog fonda, jer se u slučaju većih popravaka (rekonstrukcija, adaptacija) mogu obnoviti potrošačke kvalitete prostora.

Ako je neprikladnost za stanovanje kritične prirode, ne može se eliminirati ili je stambena zgrada podložna rušenju, prostori se, naravno, isključuju iz stambenog fonda (zbog rušenja ili premještanjem u nestambeni fond).

Dakle, ne postoji neprohodna granica između priznavanja stana kao neprikladnog za stanovanje i prijenosa stana u nestambene prostore: pod određenim uvjetima, neprikladno za stanovanje ipak se može prenijeti u nestambene prostore. Međutim, pravila koja reguliraju postupak prijenosa stambenog prostora u nestambeni prostor (Poglavlje 3. MZ) usredotočena su na drugačiju situaciju, kada se svrha prostora mijenja ne zbog njegove neprikladnosti za život, već zbog činjenice da se njegova upotreba koristi u svrhe koje nisu povezane sa prebivalištem , više zadovoljava ekonomske ili druge interese vlasnika. Kao što proizlazi iz paragrafa 1, 2 čl. 23 ZhK, promjenu namjene stambenog prostora prebacivanjem u drugu kategoriju može pokrenuti samo vlasnik prostora ili osoba koju on ovlasti (podnosilac zahtjeva). Organ koji vrši prenos prostorija je organ lokalne samouprave na lokaciji prenesenog prostora. Podnosilac zahtjeva podnosi ovom tijelu zahtjev za prijenos prostorija; vlasnički dokumenti u prostorije koje se prenose (originali ili overene kopije); plan prenesenih prostorija sa njihovim tehničkim opisom (ako su preneseni prostori stambeni, tehnički pasoš takvih prostorija); tlocrt kuće u kojoj se nalazi prenesena soba; projekt pripremljen i izveden u skladu s utvrđenim postupkom za reorganizaciju i (ili) preuređenje prenesenih prostorija (u slučaju da je reorganizacija i (ili) sanacija potrebna kako bi se osigurala upotreba takvih prostorija kao što su stambeni ili nestambeni prostori). Zabranjeno je tražiti podnošenje drugih dokumenata. Odluka o prenosu ili odbijanju prenosa mora se donijeti najkasnije u roku od 45 dana od dana predaje potrebnih dokumenata tijelu koje vrši prijevod. Odbijanje prenosa je moguće samo u ograničenom broju slučajeva navedenih u stavu 1. čl. 24 ZhK: propust podnosioca prijave da dostavi tražene dokumente; podnošenje dokumenata neprikladnom organu; nepoštovanje odredbi čl. 22 LCD uslova za prenos prostorija; neusklađenost projekta rekonstrukcije i (ili) preuređenja stambenih prostorija sa zahtjevima zakonodavstva

Uslovi pod kojima je premještanje stambenih prostorija u nestambene nemoguće formulirani su u čl. 22 LCD u obliku iscrpne liste:

- pristup prenetim prostorijama je nemoguć bez upotrebe prostorija koje pružaju pristup dnevnim boravcima, ili nema tehničke mogućnosti za opremanje takvog pristupa tim prostorijama;

- preneseni prostori su dio stambenih prostorija ili ih vlasnik ove prostorije ili drugi građanin koristi kao mjesto stalnog boravka;

- stan u stambenoj zgradi nije smješten na prvom katu spomenute zgrade ili iznad prvog sprata, već su prostori smješteni neposredno ispod stana koji se prenamjenjuju u nestambene prostore stambeni.

Samo su dva uslova zabrane premještaja nestambenih prostorija u stambene definirana u stavu 4. čl. 22 LCD:

- takva soba ne ispunjava utvrđene zahtjeve ili nije moguće osigurati da takva soba ispunjava utvrđene zahtjeve;

- pravo vlasništva nad takvim prostorijama opterećeno je pravima bilo kojih osoba.

Konverzija stambenih prostora u nestambene stvara znatno više problema nego obrnuto prevođenje. To se lako objašnjava činjenicom da članovi porodice vlasnika, a ponekad i druge osobe, imaju pravo na korištenje stana. Primijenjeno u čl. 22 reference na teret tereta vlasništva nad prenesenim prostorijama odnose se prvenstveno na takve tipične situacije. Član 31. stav 1. ZK, građani koji žive zajedno sa vlasnikom u pripadajućim stambenim prostorijama podijeljeni su na članove porodice (supružnik, djeca, roditelji) i druge osobe koje mogu biti prepoznate kao članovi porodice ako ih vlasnik uvede kao članove svoje porodice. porodice. Kao što proizlazi iz klauzule 2 istog člana, članovi porodice vlasnika stana imaju pravo koristiti ovaj stan ravnopravno sa svojim vlasnikom, ako ugovorom između vlasnika i članova njegove porodice nije drugačije određeno. Pored toga, na osnovu čl. Art. 33, 34 ZhK neovisna prava na upotrebu dnevnog boravka dostupna su primatelju i građaninu koji žive u stambenim prostorijama na osnovu ugovora o doživotnom uzdržavanju sa uzdržavanim osobama.

Na prvi pogled, pravo korištenja stana članova porodice je sporedno i u potpunosti ovisi o sudbini prava vlasnika. Uz ovo razumijevanje, ako se vlasnik odrekne prava na stan u korist prava na stan, namjeravajući izvršiti takav prijenos, članovi porodice se ne mogu pozivati \u200b\u200bna činjenicu da je stan opterećen njihovim pravima. Međutim, ovaj nam se zaključak čini netačnim. Članovi porodice gube pravo korištenja stana ako se vlasništvo nad stambenom kućom ili stanom prenese na drugu osobu (klauzula 2. člana 292. Građanskog zakonika), ali prijenos stana u ne stanovanje ne može se smatrati prijenosom vlasništva nad zgradom na drugu osobu. Stav 3. istog člana omogućava članovima porodice vlasnika da traže uklanjanje kršenja njihovih prava na stan od bilo koje osobe, uključujući i vlasnika prostorija. Pored toga, treba imati na umu da je u skladu sa stavom 3. čl. 35 Porodičnog zakona od supružnika vlasnika stana koji je u zajedničkom zajedničkom vlasništvu (pravni režim imovine supružnika), za zaključenje transakcije raspolaganja nekretninama potreban je javnobilježnički pristanak.

Shodno tome, članovi porodice mogu se protiviti prijenosu stambenih prostorija u nestambene, pozivajući se na opterećenje njihovih vlasničkih prava.

Problem založnih prava na stanu koji se prenosi je neovisan. Činjenica je da se norme Poglavlja XIII Zakona "O hipotekama" koje se primenjuju u ove svrhe automatski ukidaju čim prostor izgubi status stanovanja. Čini se da bi gotovo jedini način da vlasnik hipotekirane stambene prostorije ukloni prigovore založnog vjerovnika na prenošenje prostorija u nestambene prostore bio bi sklapanje pismenog sporazuma između njega i založnog dužnika o obnovi ili zamjeni prostorija prenesenih u nestambene prostore (po analogiji sa stavom 3. člana 36. Zakona o hipoteka "). Naravno, u ovom slučaju nema fizičkog uništavanja stambenih prostorija, kao objekt materijalnog svijeta ostaje, već već u drugoj pravnoj kvaliteti nestambenih prostora, što se može smatrati značajnim pogoršanjem sigurnosti obaveze i može dovesti do zahtjeva založnog vjerovnika za rano izvršenje obveze osigurane hipotekom.

Treba imati na umu da sudbina vlasništva nad stanom kada se prenosi u nestambene, kao i kada se vrati natrag, nije u potpunosti jasna.

Ovo pravo, sa svim dokazima, ne prestaje, jer prijenos prostorija u drugu kategoriju nije predviđen kao osnova za prestanak prava vlasništva ni građanskim niti stambenim zakonodavstvom. Kao poseban razlog za prestanak vlasništva nad stambenim prostorijama, Građanski zakonik Ruske Federacije ukazuje samo na loše vođeno održavanje stambenog prostora (član 293. Građanskog zakonika), međutim, u vezi sa prenosom, ova osnova se teško može koristiti. Ali, s druge strane, po završetku prijenosa, pravo vlasništva na stambenom prostoru više ne postoji u onom obliku u kojem je izvorno nastalo zbog duboke promjene pravnog režima predmeta prava (čak i ako ostaje isto po svojim fizičkim svojstvima). Obrnuti prijenos (iz nestambenih u stambene prostore) također stvara određeni konceptualni problem, jer prijenos nije naveden u zakonu kao osnova za nastanak vlasništva nad stambenim prostorom. Takav razlog takođe ne može biti odluka o prenosu ili akt komisije za prihvat (član 23. ZP RF), jer su ti akti osnova samo za upotrebu prostorija kao stambenih, ali ne i za nastanak punopravnog vlasničkog prava.

Očigledno se u takvim situacijama suočavamo s određenom suvišnošću zakonske regulative, dok bi u nekim regulatornim kontekstima bilo bolje ne naglašavati, već izglađivati, poravnati sigurnosne karakteristike stambenih i nestambenih prostorija. Na primjer, Zakon Savezne Republike Njemačke od 15. marta 1951. godine sadrži direktnu naznaku da se pravila koja se odnose na pravo vlasništva nad stambenim prostorijama (stav 1. stav 1.) primjenjuju na vlasništvo nad nestambenim prostorijama. U Stambenom zakoniku Rusije konvergencija pravnih režima stambenih i nestambenih prostorija takođe se prati, na primjer, u čl. 36, kojim se uređuje vlasništvo nad zajedničkom imovinom vlasnika prostorija u stambenoj zgradi. Uprkos činjenici da se zakonodavac do sada suzdržavao da ukaže da je ovo i stambeni i nestambeni prostor, ovaj se roman već može smatrati značajnim napretkom u poređenju sa čl. 290 Građanskog zakonika, koji i dalje govori o zajedničkoj imovini vlasnika stanova u stambenoj zgradi.

Naravno, režimske razlike između stambenih i nestambenih prostorija ne mogu i nikada neće biti u potpunosti uklonjene, međutim, ako imamo na umu da se prilikom prebacivanja stambenih prostora u nestambene prostore (i za vrijeme obrnutog prevoda) vjerojatnije ne radi o promjeni materijalnog predmeta pravnih odnosa, već o mijenjajući svrhu iste teme, bilo bi potrebno tražiti regulatorna rješenja koja bi pojednostavila probleme koji se javljaju u ovom slučaju.

——————————————————————

Naručivanje BTI dokumenata od 5.000 rubalja.

Ostatak cijena za vrste usluga koje pružamo nalazi se u odjeljku "Cijene"

Preprofiliranje prostorija uobičajena je praksa na moskovskom tržištu nekretnina. Na mjestu praznih radionica otvara se hipermarket, poslovnica banke useljava se u napušteno skladište, umjesto frizera pojavljuje se ured.

Jedno je kada se umjesto jedne prodavnice otvorila druga, ali ako se namjena prostora promijenila, za takav postupak će biti potrebno odobrenje gradske uprave.

Šta je profil sobe?

Koncept funkcionalne svrhe sadržan je u uredbi vlade Ruske Federacije br. 219 od 18. februara 1998. Prema ovom zakonodavnom aktu, svrha predmeta mora biti navedena u Jedinstvenom državnom registru prava. Može biti komercijalna, administrativna, kulturna i za domaćinstvo, proizvodnja, skladište.

Da bi saznao profil nekretnine, vlasnik samo treba kontaktirati BTI. U ovom slučaju, stanaru će trebati formalizirani pristanak vlasnika. Na zahtjev, BTI izdaje eksplikaciju zgrade u kojoj se navodi profil prostorija koji se u njoj nalaze.

Kako promijeniti namjenu nestambenih prostorija

Kako se mijenja funkcionalna namjena nestambenih prostorija? U praksi se ovaj postupak često povezuje sa potrebom za kapitalnom re-opremom objekta.

Postoje određeni sanitarni i operativni standardi za hotele, restorane, domove zdravlja i, na primjer, prazna proizvodna hala ne može ih zadovoljiti bez ponovnog uređenja.

Za to se izrađuje projektna dokumentacija. Projekt moraju odobriti sljedeće ovlaštene organizacije:

  • Odjel za arhitektonsko planiranje;
  • Rospotrebnadzor;
  • Pozhnadzor;
  • Moskomnaslediya.

Tačan spisak organizacija zavisi od konkretnog slučaja.

Promena namene nestambenih prostorija u Moskvi

Ako je projektna dokumentacija dogovorena, podnosilac zahtjeva prilaže sljedeći paket dokumenata projektu:

  • ugovor o zakupu ili dokumenti koji potvrđuju vlasništvo;
  • tehnički pasoš, objašnjenje i tlocrt;
  • potvrde o odsustvu komunalnih dugova;
  • potvrda o tehničkom stanju dobra i inventarnoj vrijednosti.

Ovi dokumenti se podnose Odjelu za potrošačko tržište i usluge. Odluku o konverziji ili odbijanju donosi županijska prefektura.

Prenamjena nestambenih prostorija

Ako ste zainteresirani za pitanje kako promijeniti funkcionalnu svrhu nestambenih prostorija u Moskvi, kontaktirajte našu kompaniju!

Radimo u svim administrativnim okruzima grada.

Pružamo usluge promjene profila, prebacivanja stanova iz stambenog fonda u nestambene, dogovaranje projektne dokumentacije.

Cijena naših usluga je uštedeno vrijeme i trud kupca, kao i garancija uspješnog prevladavanja svih birokratskih prepreka.

Nazovite nas ili nas kontaktirajte putem online obrasca na web lokaciji!

UTJECAJ RADOVA NA OBNOVI, UKLANJANJU I POPRAVCI NA IDENTITET NEKRETNINE

UTJECAJ RADOVA NA REKONSTRUKCIJI, REPLANIRANJU I POPRAVCI NA IDENTITET OBJEKTA NEPOKRETNOSTI

S.A. KRASNOVA (S.A. KRASNOVA)

Članak se bavi problemom utvrđivanja identiteta objekta nekretnina koji nastaje u vezi sa postupcima vlasnika ili drugih osoba na njegovoj rekonstrukciji, popravci ili preuređivanju. Budući da u važećem zakonodavstvu i sudskoj praksi ne postoje kriterijumi za utvrđivanje identiteta transformiranog objekta, osnovana je mogućnost korištenja kriterija nepromjenjivosti vanjskih granica nekretnine. Takođe, identificirani su mogući načini rješavanja pitanja vlasništva nad preuređenim objektom nekretnine i dat je prijedlog za poboljšanje zakonodavstva o sticanju prava vlasništva.

Ključne riječi: nekretnine, identitet, rekonstrukcija, neovlaštena gradnja.

U članku se analizira problem identiteta nemoralne imovine koji je nastao rekonstrukcijom, preuređenjem ili obnavljanjem. U zakonodavstvu i sudskoj praksi ne postoje kriterijumi za utvrđivanje identiteta transformisane imovine, pa je kriterij nepromijenjenosti Također su otkriveni mogući načini rješavanja pitanja pripadnosti transformirane imovine i daje se prijedlog za promjenu imovinskog zakonodavstva.

Ključne riječi: nemoralna imovina, identitet, rekonstrukcija, bespravna gradnja.

Nepokretne stvari, poput ostalih materijalnih predmeta, mogu pretrpjeti određene promjene. Objektivni čimbenici (prirodne sile) u manjoj mjeri, u odnosu na pokretne stvari, utječu na zemlju i predmete čvrsto povezane s njima ("nekretnine po prirodi") zbog njihove početne nepotrošljivosti, kapitala i veće trajnosti, ali i dalje mogu dovesti do gubitka predmeta nekretnine njihovog identiteta i pojava novog objekta. Dakle, čak je i u rimskom zakonu pronađen normativni izraz za pojavu prava svojine kao rezultat povećanja zemljišne čestice uslijed melioracije ili odvajanja dijela zemljišta od jedne parcele i spajanja s drugom, mijenjajući granice parcela prilikom promjene korita rijeke. Slična pravila postoje u modernom zakonodavstvu brojnih stranih država, bila su i trenutno su predmet rasprave u

brojna poboljšanja u domaćem građanskom zakonodavstvu.

Ipak, u većini slučajeva promjene na nekretninama uzrokovane su ljudskim aktivnostima, rezultat su svrhovitih radnji za izgradnju, popravak, poboljšanje objekta nekretnina, kao i radnji usmjerenih na odvajanje ili spajanje zasebnih dijelova (pokretnih i nepokretnih stvari) s nekretninama. Posljedica takvih radnji može biti gubitak identiteta od strane imovine.

Postojeće zakonodavstvo koristi različite koncepte za opisivanje aktivnosti usmjerenih na promjenu postojećeg objekta nekretnina - "rekonstrukcija", "ponovni razvoj", "obnova", "trenutni" i "remont". Istovremeno, jedan koncept može pokriti stvari koje su različite prirode: na primjer, reorganizacija

© Krasnova S. A., 2010

životni prostor je instalacija, zamjena ili preseljenje komunalne, sanitarne, električne ili druge opreme (čl. 25 ZK).

Istovremeno, u stambenom zakonodavstvu ne postoje kriteriji koji bi odredili vrstu, prirodu i stepen promjene koja dovodi do nestanka prvobitne imovine i pojave nove. Ovo pitanje nije riješeno ni u poglavlju 14. Građanskog zakonika Ruske Federacije, koje sadrži samo nekoliko pravila koja regulišu stjecanje vlasništva nad nekretninama (klauzula 1. čl. 218, čl. 219, čl. 222, tačka 3. čl. 225). Očito ove norme ne pokrivaju sve moguće slučajeve kada se postavlja pitanje vlasništva nad imovinom u vezi s njenom transformacijom.

Dakle, mnogi vlasnici vrše rekonstrukciju nekretnina, uslijed čega se mijenjaju i fizičke karakteristike objekta (površina, spratnost) i pravne (svrha, vrsta imovine). Pored toga, u praksi se javljaju situacije kada imovina koja pripada jednoj osobi podliježe rekonstrukciji druge osobe, u nedostatku ugovornog odnosa s vlasnikom izvornog predmeta. U svim tim slučajevima pojavljuje se problem pronalaženja kriterija koji omogućavaju povlačenje granice između promjene na nekretnini koja ne dovodi do gubitka identiteta i takve transformacije, kada izvorni objekt nestane, a pojavi se novi.

U slučaju rekonstrukcije objekta nekretnina po volji samog vlasnika postavlja se pitanje o pravnom osnovu za priznavanje vlasništva nad preuređenim objektom. Ako je gubitak identiteta od strane nepokretnosti rezultat radnji druge osobe, potrebno je odlučiti o vlasništvu nove stvari. Nema sumnje da će odgovor na ova pitanja u konačnici odrediti sudbinu zahtjeva za opravdanjem pretvorene imovine.

U Zakonu o urbanističkom planiranju Ruske Federacije „obnova“ se definira kao promjena parametara objekata kapitalne gradnje, njihovih dijelova (visina, broj spratova, površina, pokazatelji proizvodnih kapaciteta, obujam) i kvaliteta inženjeringa

ali tehnička podrška (čl. 1). Upućujući sve ove radnje na promjenu postojećeg objekta nepokretnosti (rekonstrukcija), zakonodavac ne utvrđuje posljedice takve promjene u smislu održavanja identiteta stvari. U vezi s očitom prazninom u normativnoj regulaciji ovog pitanja, sudovi se odlučuju o sporovima koji nastaju rekonstrukcijom, oslanjajući se na vlastite ideje o posljedicama transformacije objekta nekretnina. Dakle, u nekim slučajevima arbitražni sudovi smatraju da svaka promjena obuhvaćena konceptom rekonstrukcije dovodi do stvaranja novog objekta nekretnina. U drugima se, naprotiv, vjeruje da kao rezultat obnove ne nastaju nove nekretnine. Ali ipak, u većini slučajeva, sudske odluke donose se uzimajući u obzir prirodu promjene objekta tokom procesa obnove.

Međutim, čak je i ovdje teško govoriti o bilo kakvoj ujednačenosti: za neke pravosudne vlasti promjena spratnosti zgrade (na primjer, izgradnja dodatnog kata) osnova je za zaključak o prestanku prava na rekonstruirani objekt, dok drugima nije dovoljno da odluče o gubitku nepokretnog identiteta. Istodobno, promjenu površine ili namjene predmeta nekretnine, arbitražni sudovi u pravilu ocjenjuju nestankom izvornog predmeta prestankom vlasništva nad njim.

Praksa sudova opšte nadležnosti u ovom pitanju takođe je neizvjesna. Prezidijum Vrhovnog suda Ruske Federacije, s obzirom na zakonitost zahtjeva organa za registraciju prema građanima za državnu registraciju vlasništva nad proširenjima i nadgradnjama stambenih zgrada podignutih na propisani način, objasnio je da se kao rezultat rekonstrukcije pojavljuje novi objekt nekretnina čija prava podliježu državnoj registraciji u vezi sa promjena njegove veličine, rasporeda, površine. Na osnovu ovog objašnjenja moguće je zaključiti da svaka promjena na nekretninama dovodi do gubitka njenog identiteta, što je daleko od kontroverznog. Čini se da je stav Vrhovnog

Sud po pitanju posljedica obnove zahtijeva dublje i detaljnije obrazloženje.

Svjesni relevantnosti i praktične važnosti rješavanja ovog pitanja, neki civili pokušavaju pronaći kriterije koji omogućavaju utvrđivanje u kojim slučajevima promjene na nekretninama ne utječu na njezin identitet, a u kojima dovode do nestanka stvari i pojave novog predmeta. Konkretno, M.G. Piskunova i E.A. Kindeeva napominje da pravna procjena građevinskih radova ovisi o njihovom rezultatu: ili se pravo na nekretninu ukida i stvara se nova, ili promjena na objektu ne dovodi do ukidanja prava na njega. A budući da se nakon provedbe građevinskih radova računovodstveni parametri zgrade i prostora mijenjaju, potrebno je te promjene prikazati u EGRP-u. Pravila za vođenje jedinstvenog državnog registra prava na nepokretnostima (u daljem tekstu Pravila) predviđaju mogućnost uvođenja promjena koje nisu povezane sa značajnijom promjenom objekta, posebno s manjom rekonstrukcijom objekta na nekretninama. No, "beznačajnost" obnove vlasti za registraciju u različitim regijama razumiju na različite načine.

S tim u vezi, autori predlažu da se kao kriterij koristi utvrđivanje činjenice stvaranja novog objekta ili promjene postojećeg. Utvrđivanje ove činjenice povezano je sa potvrđivanjem promjena od strane tijela za tehničku inventuru, što je zauzvrat osnova za upis u Jedinstveni državni registar. Istodobno, vrsta unosa (priroda radnje registracije) unaprijed je određena time da li je novi objekt stvoren kao rezultat građevinskih radova ili su se promijenile samo karakteristike postojeće nekretnine. Stvaranje novog objekta autori u osnovi identificiraju značajnom rekonstrukcijom; manja obnova ekvivalentna je promjeni imovine koja ne zahtijeva poništavanje vlasništva nad nekretninom i upis vlasništva nad novom imovinom.

Moramo se složiti sa M.G. Piskunova i E.A. Kindeeva u procjeni mogućeg

posljedice obnove: zaista,

mogu se izraziti i gubitkom identiteta sa izvornom imovinom i promjenom njegovih karakteristika koje ne utječu na identitet. Međutim, kriterij koji su oni predložili ne omogućava rješavanje postojećeg problema, jer se temelji na korištenju evaluacijskog koncepta "značajne" ili "manje rekonstrukcije", koji sam treba prethodno tumačenje i uspostavu određenih kriterija za procjenu prirode rekonstrukcije. Nije slučajno što autori primjećuju nedostatak jedinstva prakse provođenja zakona u određivanju stepena važnosti ili beznačajnosti rekonstrukcije.

Očigledno je, shvatajući neuspjeh koncepta procjene korištenog u Pravilniku, relativno nedavno zakonodavac izvršio izmjene u klauzuli 67 Pravila: koncept "manje obnove" zamijenjen je iscrpnim popisom podataka o promjenama na imovini koje nisu značajne. Trenutno ovo uključuje promjene na nekretninama uslijed rekonstrukcije i preuređenja bez promjene vanjskih granica objekta, kao i promjenu namjene objekta. Ovu verziju rješenja pitanja identiteta predmeta nekretnine, kada je očuvan s nepromjenjivošću vanjskih granica objekta, može naći u pravnoj literaturi. Dakle, EO Trubačov, ispitujući osobine nestambenih prostorija, dolazi do zaključka da „bilo kakva preuređenja i promjene unutar prostornih granica nestambenih prostorija ne mijenjaju prostornu komponentu koja individualizuje prostoriju“.

Individualizacija nekretnina (osim nekretnina „po zakonu“) osigurava se prvenstveno utvrđivanjem njihovih prostornih granica. Dakle, u skladu s Pravilima za vođenje jedinstvenog državnog registra prava na nekretninama i transakcijama s njom, u pododjeljak o predmetu nekretnine unose se podaci o nazivu objekta, njegovom mjestu, namjeni, površini (klauzula 24 Pravila, Dodatak br. 1 Pravilnika). To je lokacija objekta i njegova adresa

glavna karakteristika koja razlikuje jedno svojstvo od drugog. Stacionarnost nekretnina, nepromjenjivost njenog položaja zbog povezanosti sa zemljištem, stvara mogućnost za katastarsku uknjižbu i upis prava na objektima nekretnina, kao i transakcije s njima. Slijedom toga, promjenu vanjskih granica objekta uslijed rekonstrukcije (koja se očituje u promjeni ukupne površine zgrade, strukture, uključujući zbog dogradnje, nadgradnje), kao i promjenu njegovog položaja na terenu treba smatrati nestankom izvornog objekta i pojavom novog.

Ovo se pravilo odnosi i na prostore (stambene i nestambene): preuređivanje, prenamjena prostorija podrazumijeva promjenu interne konfiguracije (rušenje pregrade između soba, premještanje vrata, itd.), Ali ne mijenja lokaciju stana u drugoj nekretnini - stambenoj zgradi ili drugoj zgrada. Dok se, kada su dva stana ili nestambeni prostor povezani u jedan prostor, mijenjaju vanjske granice objekta nekretnina, što dovodi do nestanka izvornih predmeta i zahtijeva odraz u Jedinstvenom državnom registru poništavanjem evidencije o vlasništvu izvornih predmeta i evidentiranjem nove nekretnine. Dakle, prilikom rješavanja sporova koji se odnose na promjene na nekretninama kao rezultat rekonstrukcije, preopreme, preuređenja ili obnove, treba uzeti u obzir predloženi kriterij za nepromjenjivost vanjskih granica dobra.

Što se tiče drugog slučaja navedenog u odredbi 67. Pravila - promjene namjene objekta na nekretnini, procjena ove promjene kao beznačajne, koja ne zahtijeva unos zapisa o novom objektu, ne uzima u potpunosti posljedice takve transformacije nekretnine. S jedne strane, kada se promijeni namjena (na primjer, prijenos stana u nestambeni), nepokretnost fizički ostaje nepromijenjena i postoji u istim prostornim granicama. Ali s druge strane, mijenjaju se pravne karakteristike predmeta, mijenja se njegov pravni režim. Koliko tačno zabilježeno

v.A. Lapach: „po završetku prenosa stambenog prostora u nerezidencijalno vlasništvo prava na stambene prostore ne postoje u obliku u kojem su prvobitno nastala zbog duboke promjene pravnog režima predmeta prava, čak i ako to ostaje isto u pogledu fizičkih svojstava“. S tim u vezi, prema mišljenju autora, pojavljuje se konceptualni problem, jer prijevod (promjena namjene) u zakonu nije naveden kao osnov za prestanak ili pojavu vlasništva. Sve ovo zahtijeva potragu za regulatornim rješenjima koja bi pojednostavila probleme koji nastaju kada se promijeni namjena prostora.

Ne možemo se ne složiti sa V.A. Lapach da je rješenje problema identiteta nekretnine u vezi s promjenom njihove namjene, odnosno naznakom kriterija koji omogućavaju utvrđivanje prisutnosti ili gubitka identiteta, neophodno na zakonodavnom nivou. I, mislim, to bi trebalo biti drugačije od opcije sadržane u Pravilima za održavanje Jedinstvenog državnog registra. Uostalom, individualizacija nekretnine postiže se ne samo identifikacijom i opisom njenih fizičkih karakteristika (broj spratova, površina zgrade, godina izgradnje, procenat habanja, strukturni elementi zgrada i građevina), već i zbog pravnih znakova (katastarski broj, namjena, dodjela objekata kulture). ili istorijsko nasleđe).

Na kraju, treba uzeti u obzir da funkcionalna svrha nekretnine utječe na njen pravni režim, posebno na režim rada, čuvanja i odlaganja. Poznato je da zbog namjene stambenih prostorija za stanovanje, ovlasti vlasnika i stanara imaju više ograničenja i podliježu javnoj kontroli od sličnih prava vlasnika nestambenih objekata. A što se tiče nekretnina priznatih kao kulturno nasljeđe ili povijesni spomenik, postoji još više zakonskih ograničenja.

Dakle, usprkos činjenici da kada se svrha nekretnine promijeni, prirodna svojstva se ne mijenjaju, postoji pravna transformacija objekta:

na primjer, umjesto već postojećih stambenih prostorija, pojavljuje se još jedan objekt - nestambeni prostor, koji je sa stanovišta pravnih posljedica ekvivalentan fizičkom uništenju objekta. Ovaj pristup, ugrađen u neke sudske odluke, treba prepoznati kao jedini ispravan i potreban mu je normativni konsolidacijski postupak.

Još jedno pitanje zahtijeva zakonodavnu odluku - o vlasništvu nad novonastalim objektom. Kao što je već napomenuto, u zakonu ne postoje norme koje bi direktno uređivale posljedice transformacije objekata na nekretninama, uslijed čega se pojavila praksa primjene postojećih normi na stjecanje vlasništva nad nekretninama po analogiji. Vlasnici koji su izvršili rekonstrukciju zgrade ili građevine, uslijed čega je nastao novi objekt koji nije identičan prvobitnom,

podnijeti zahtjeve za priznavanje vlasništva nad rezultatom rekonstrukcije na osnovu čl. 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije. U isto vrijeme, mnogi sudovi ne samo da prepoznaju mogućnost takvih zahtjeva, već se direktno pozivaju na odluke o priznavanju vlasništva nad pravilima o neovlaštenoj gradnji.

Ipak, praksa proširivanja pravila o neovlaštenoj gradnji na slučajeve rekonstrukcije postojeće nekretnine ne može se nazvati uspostavljenom: postoje sudske odluke o odbacivanju tužbenog zahtjeva zbog činjenice da rekonstrukcija zgrade nije stvaranje nekretnina, stoga nema osnova za priznavanje spornog objekta kao neovlaštene gradnje ... U ovom slučaju, arbitražni sudovi polaze od doslovnog tumačenja pravila čl. 222 Građanskog zakonika, smatrajući da rekonstrukcija nekretnine i stvaranje predmeta nisu identični koncepti; objekt koji je pretrpio arhitektonske i građevinske promjene ne može biti neovlaštena građevina, čija se prava mogu legalizirati u skladu sa čl. 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Norme ovog člana predviđaju mogućnost stjecanja vlasništva nad objektom nekretnine stvorenim na zemljištu koje nije dodijeljeno za izgradnju ili krši

niz građevinskih aktivnosti (nedostatak građevinske dozvole, značajno kršenje urbanističkog planiranja i građevinskih propisa i propisa). Uzimajući u obzir svrhu uvođenja ovih pravila - utvrđivanje pravne sudbine predmeta nekretnine koji se pojavio kao rezultat građevinskih aktivnosti koje nisu u skladu sa zakonom, a koji ne dozvoljava puštanje zgrade u rad, - treba prepoznati da je čl. 222 Građanskog zakonika odnosi se samo na slučajeve početnog stvaranja umjetne nekretnine i ne obuhvaća naknadnu transformaciju zgrada i građevina.

U tom smislu, stav izražen u jednoj od odluka Saveznog arbitražnog suda Zapadno-sibirskog okruga o zahtjevu za priznavanje vlasništva nad rezultatom obnove u skladu je sa zakonom: „iz odredbi člana 222. Građanskog zakonika Ruske Federacije proizlazi da je priznavanje vlasništva neovlaštene zgrade isključivi način zaštite prava , koji se može primijeniti ako je osoba koja se obratila sudu lišena mogućnosti da pribavi dokumente o vlasništvu na novostvorenom objektu nekretnina (kurziv moj - S.K.) na način propisan regulatornim pravnim aktima kojima se uređuju odnosi u vezi sa urbanističkim poslovima, i odnosi sa korišćenjem zemljišta “.

U isto vrijeme, razlog za pojavu drugačijeg pristupa u sudskoj i arbitražnoj praksi je očigledan, proširujući učinak pravila o neovlaštenoj gradnji na slučajeve rekonstrukcije prethodno stvorene imovine. Postojeći jaz u zakonskom regulisanju posljedica transformacije nekretnina prisiljava sudove da primjenjuju pravila koja su prvobitno stvorena da reguliraju potpuno drugačiju situaciju. Takav se "izlaz" ne može smatrati uspješnim ni sa teorijskog stanovišta (nemogućnost širokog tumačenja normi o neovlaštenoj gradnji), ni sa stanovišta praktičnih posljedica. Uostalom, tužitelj, namjeravajući dobiti sudsku odluku o priznanju vlasništva, mora dostaviti dokaze o postojanju vlasništva ili

druga imovinska prava na zemljišnoj parceli, kao i da se dokaže da nema kršenja prava i legitimnih interesa trećih lica u slučaju da se zgrada sačuva. U nedostatku takvih dokaza, odnosno u nedostatku uslova za priznavanje vlasništva, neovlaštena zgrada ne postaje objektom vlasništva i podliježe rušenju (klauzula 2. člana 222. Građanskog zakonika). Ispada da nedostatak dokaza o tim činjenicama nužno mora dovesti do rušenja transformiranog objekta nekretnina, što očito ne odgovara namjerama tužitelja i posljedicama kršenja zakona tijekom rekonstrukcije zgrade ili građevine, posebno ako su tijekom njene gradnje (početne gradnje) ispunjeni svi potrebni uvjeti.

Dakle, jedino moguće rješenje ovog pitanja vezano je za otklanjanje otkrivene praznine u zakonodavstvu uvođenjem pravila kojim se uređuju posljedice „neovlaštene“ rekonstrukcije postojećeg objekta nekretnina. Nažalost, programeri Koncepta za poboljšanje građanskog zakonodavstva, videći potrebu za izmjenom čl. 222 Građanskog zakonika, ne nude rješenja za navedeni problem. U međuvremenu, bilo bi sasvim logično uvesti pravilo kojim se definišu uslovi za priznavanje prava na nekretnini stvorenoj kao rezultat obnove, istovremeno sa promjenom normi čl. 222 Građanski zakonik.

1.B. 41, 1.7.

2. Vidi, na primjer, čl. 573-574 FGK, art. 971, 973 Građanski zakonik Quebeca, čl. 132. estonskog Zakona o imovinskom pravu, čl. 960-967 Latvijski zakonik.

3. Prije toga, prijedlozi za stjecanje vlasništva nad rezultatom prirodnog priraštaja nekretnine sadržani su u čl. 769-772 nacrta Građanskog zakonika, trenutno - u Konceptu za razvoj građanskog zakonodavstva o stvarnim pravima, gdje se predlaže dopunjavanje poglavlja o sticanju prava svojine pravilom da vlasnik prirodnog priraštaja priobalne zemljišne čestice postaje vlasnik parcele čija se površina povećala zbog aluvijalnih ) tlo, odvajanje dijela tla ili promjene u riječnom kanalu (tačka 3.10 nacrta koncepta

razvoj zakonodavstva o stvarnim pravima // Bilten Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije. - 2009. - br. 4. - str. 132).

4. Treba napomenuti da programeri koncepta poboljšanja zakonodavstva o imovinskim pravima direktno prepoznaju mogućnost pojavljivanja novog objekta u slučaju rekonstrukcije, ali samo u odnosu na jednu od vrsta nekretnina - prostorije. U vezi s pojavom novog prostora, pravo vlasništva na njemu proizlazi od trenutka državne registracije ovog prava, a pravo vlasništva na prethodnom prostoru prestaje (tačka 3.14 Koncepta). Nažalost, autori prijedloga za poboljšanje Građanskog zakonika nisu proširili ovo pravilo na situaciju rekonstrukcije zgrade ili građevine u cjelini, a također nisu utvrdili kada rekonstrukcija nekretnine dovodi do pojave novog objekta.

2005. - br. 1. - čl. šesnaest.

6. Vidi, na primjer: Rezoluciju Federalne antimonopolske službe Povolškog regiona od 26. januara. 2006. u slučaju br. A55-2046 / 04-35 // SPS "ConsultantPlus".

7. Vidi: Rezolucija Federalne antimonopolske službe Okruga Volga od 20. novembra 2007. br. A06-924 / 2-9 / 06; Rezolucija Federalne antimonopolske službe Sjevernokavkaskog okruga od 1. novembra 1999. br. F08-2316 / 1999 // SPS "ConsultantPlus".

8. Vidi: Rezolucija FAS-a Uralskog okruga od 10. januara. 2007 br. F09-11594 / 06 / S6 // SPS "ConsultantPlus".

9. Vidi: Rezolucija Federalne antimonopolske službe Zapadno-sibirskog okruga od 5. juna 2006. br. F04-3290 / 2006; Rezolucija Federalne antimonopolske službe Zapadno-sibirskog okruga od 7. juna 2005. br. F04-2506 / 2005; Rezolucija Federalne antimonopolske službe Istočno-sibirskog okruga od 02. novembra 2001. br. A38-9 / 168-01 // SPS "ConsultantPlus".

10. Vidjeti: E. N. Kiminchizhi. Neovlaštena rekonstrukcija stambenih objekata // Porodični i stambeni zakon. - 2008. - br. 3. - str. 24.

11. Vidi: MG Piskunova, EA Kindeeva. Rekonstrukcija i ponovni razvoj: značajke registracije i tehničkog računovodstva // SPS "ConsultantPlus".

12. Usvojena pravila za vođenje jedinstvenog državnog registra prava na nekretninama i transakcija s njima. Uredba Vlade Ruske Federacije od 18. februara 1998. br. 219 // Prikupljeno zakonodavstvo Ruske Federacije. - 1998. - br. 8. - čl. 963.

13. Vidi: Piskunova M. G., Kindeeva E. A. Rekonstrukcija i ponovni razvoj: značajke registracije i tehničkog računovodstva // SPS "ConsultantPlus".

14. Vidi: Piskunova M.G., Kindeeva E.A. Ibid.

15. Uredba Vlade Ruske Federacije „O izmenama i dopunama Pravila za vođenje Jedinstvenog državnog registra prava na nepokretnostima i transakcijama s njom“ od 22. novembra 2006. br. 710 // SZ RF. - 2006. - br. 48. - čl. 5038.

16. Trubačev EO Nestambene prostorije kao jedinstvo materijalnih i prostornih komponenata // Stvarni problemi jačanja ruske državnosti: zbirka članaka. članaka. - Dio 39 / izd. B.L. Haskelberg,

B. M. Lebedev, G. L. Osokina. - Tomsk, 2008.

S. 50-51; To je isto. Nestambene prostorije kao objekti nekretnina (građanskopravni aspekt): autor. dis. ... Cand. jurid. nauke. - Tomsk, 2009. - P. 9.

17. Kao K.P. Pobedonostsev, ". nekretnina (imovina), vezana za zemlju, po svojoj prirodi zadržava svoju lokaciju "(vidi: Pobedonostsev KP Kurs građanskog prava. Prvi dio: Fiefdoms.

M .: Statut, 2004. - S. 91).

18. S tim u vezi, izjava S.A. Stepanov, koji vjeruje da se tijekom demontaže trupne konstrukcije i novog sklopa ponovo pojavljuje novi objekt nekretnina ili izvorni objekt nastavlja svoje legalno postojanje, čak i fizički odsutan (vidi: S. A. Stepanov Nekretnine u građanskom pravu. - M .: Statut, 2004.-

Str. 49). U ovom slučaju, kada se zgrada podiže na istom mjestu u prethodnim prostornim granicama, identitet izvornog objekta se čuva, pa je nemoguće govoriti o izgledu novog objekta. Ako je zgrada podignuta s odstupanjem od prethodnih granica, na primjer, na drugoj zemljišnoj parceli ili s promjenom izvornog područja, rješenje će biti suprotno - stari objekt nestaje i pojavljuju se nove nekretnine čija prava podliježu državnoj registraciji.

19. Vidi: V. A. Lapach. Promjena namjene prostorija: neka pravna pitanja // Pravo. - 2006. - br. 8. - str. 22.

20. Uredba Lapacha V.A. op.

21. Odobrena tačka 18 Pravilnika o vođenju jedinstvenog državnog registra objekata kapitalne gradnje. Naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Ruske Federacije od 8. septembra. 2006 № 268 // Bilten normativnih akata saveznih izvršnih organa. - 2006. - br. 44.

22. Vidi odjeljak III Pravila za vođenje jedinstvenog državnog registra prava na nekretninama i transakcija s njima.

23. Vidi čl. 47-56 Saveznog zakona "O objektima kulturne baštine (istorijski i kulturni spomenici) naroda Ruske Federacije" od 25. juna 2002. br. 78-FZ // SZ RF. - 2002. - br. 26.

24. Vidi, na primjer: Rezolucija Federalne antimonopolske službe Volgo-Vjatkanskog okruga od 02. novembra 2001. br. A38-9 / 168-01; Uredba Federalne antimonopolske službe Zapadno-sibirskog okruga od 20. januara 2000. br. F04 / 199-948 / A45 / 99; Rezolucija Federalne antimonopolske službe Moskovskog okruga od 6. aprila 2006., 30. aprila 2006. br. KG-A40 / 2852-06-P // SPS "ConsultantPlus".

25. Mišljenje o direktnom utjecaju svrhe predmeta na njegov identitet iznose drugi autori. Dakle, K.I. Sklovsky vjeruje da promjena namjene dovodi do gubitka identiteta predmeta, iako ne daje nikakve argumente kojima bi potkrijepio ovu izjavu (vidi: Sklovsky K.I. Imovina u građanskom pravu. - 4. izdanje, revidirano, dodati. - M .: Statut, 2008. - S. 908).

26. Vidi: Rezolucija Federalne antimonopolske službe okruga Volgo-Vjatka od 14. marta 2007. br. A43-3346 / 2006-17-47; Rezolucija Federalne antimonopolske službe Istočno-sibirskog okruga od 02. juna 2008. br. A33-13217 / 07-F02-2233 / 08; Rezolucija FAS-a Dalekoistočnog okruga od 31. jula 2007. br. F03-A73 / 07-11705; Rezolucija Federalne antimonopolske službe Moskovskog okruga od 24. jula 2008. br. KG-A40 / 6263-08; Rezolucija Federalne antimonopolske službe Moskovskog okruga od 24. jula 2007. br. KG-A40 / 6889-07; Rezolucija Federalne antimonopolske službe Volge od 19. februara 2008. u slučaju br. A493002 / 2007; Rezolucija Federalne antimonopolske službe Okruga Volga od 20. avgusta 2007. o slučaju br. A55-17297 / 06; Rezolucija Federalne antimonopolske službe Okruga Povolžski od 10. jula 2007. godine na slučaju br. A55-18533 / 2006-15 // ATP ConsultantPlus.

27. Vidi: Rezolucija Federalne antimonopolske službe zapadnog Sibira

1. okrug od 11. avgusta 2008 br. F04-4965 / 2008 (9784-A27-44); Rezolucija Federalne antimonopolske službe Zapadno-sibirskog okruga od 26. maja 2008. br. F04-3227 / 2008 (5528-A45-38); Rezolucija

FAS Zapadno-sibirskog okruga, 29. novembra 2007. br. F04-7406 / 2007 (39499-A45-39) // SPS "ConsultantPlus".

28. Vidi: Rezolucija Federalne antimonopolske službe Zapadno-Sibirskog okruga od 11. avgusta 2008 br. F04-4965 / 2008 (9784-A27-44) // SPS "ConsultantPlus".

29. Rezolucija Federalne antimonopolske službe Zapadno-Sibirskog okruga od 11. avgusta 2008 br. F04-4965 / 2008 (9784-A27-44) // SPS "ConsultantPlus".

30. Vidi: tačka 3.6 nacrta koncepta za razvoj zakonodavstva o imovinskom pravu // Bilten Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije. - 2009. -№ 4. - S. 130-131.

31. Kritika postojećeg u sudskoj praksi pristupa posljedicama neovlaštene obnove i prijedlozi za rješavanje problema sadržani su u članku: Maleta SV, Maleta S.Ye. Posljedice neovlaštene rekonstrukcije objekata nekretnina // Russian Justice. - 2005. - br. 7. - S. 45-47.