В настоящее время вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на линейные (линейно-протяженные) объекты, являются весьма актуальными.

Отнесение к числу объектов недвижимости линейных объектов и распространение на них соответствующего правового режима было связано с принятием в частности таких нормативно-правовых актов как Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», Федеральный закон от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Методика и порядок технического учета линейно-протяженных объектов как объектов недвижимого имущества появились лишь с принятием . До появления на свет этого Положения правообладатели такого имущества не имели возможности зарегистрировать свое право при отсутствии по объективным причинам оформленной документации по технической инвентаризации линейных объектов.

Примечательно в этой связи, что изменения в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), отражающие особенности линейных объектов, такие, например, как протяженность, были внесены только в конце 2006 г. – Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.11.2006 № 710.

На сегодняшний день обращения за государственной регистрацией прав на линейные объекты стали распространенным явлением.

Как известно, государственная регистрация прав на недвижимое имущество может носить и правоподтверждающий и правоустанавливающий характер.

В первом случае речь идет о линейных объектах, созданных и введенных в эксплуатацию до вступления в силу Закона о регистрации.

Закона о регистрации содержит открытый перечень оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На практике в качестве правоподтверждающих документов заявителями в регистрирующий орган в этом случае представляются планы приватизации. В последних порой отсутствуют либо не совпадают с документами технического учета наименования, адреса, иные сведения, подлежащие внесению в ЕГРП в отношении линейных объектов.

В силу того, что право собственности по плану приватизации является ранее возникшим и юридически действительным, необходимости обращаться в суд за признанием права нет.

Тем не менее, государственный регистратор, для осуществления государственной регистрации заявленных прав, должен убедиться в их бесспорности и в соответствии описания объекта недвижимого имущества в плане приватизации тому объекту недвижимого имущества, права на который заявлены и который описан в техническом документе, представленном на государственную регистрацию. Данные документы должны соответствовать требованиям ст. 18 Закона о регистрации.

Для устранения подобных оснований для приостановления заявители представляют в регистрирующий орган различные разъясняющие справки, выдаваемые в том числе органами местного самоуправления или Администрацией Новосибирской области.

Однако подобные документы не могут являться достаточным основанием для государственной регистрации, поскольку названные органы не наделены полномочиями устанавливать и (или) подтверждать права на недвижимое имущество за конкретным лицом. Подобной юрисдикцией обладают только суды.

Выходом из данной ситуации может являться обращение в суд с заявлением об установлении юридического факта идентичности объекта недвижимости, указанного в плане приватизации и в документах технического учета.

Кроме того, если имело место отчуждение линейного объекта, указанного в плане приватизации, иному лицу, то возможно представление решения суда о переходе права собственности на такой объект с характеристиками, содержащимися в документах технического учета.

В случае если в сроки, предусмотренные Законом о регистрации, заявитель не представит дополнительных доказательств наличия оснований для государственной регистрации заявленных прав, то государственным регистратором прав принимается решение об отказе в ее проведении, как правило, на основании абзацев 4, 8, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

При оформлении прав на созданные после вступления в силу Закона о регистрации линейно-протяженные объекты заявители также сталкиваются с рядом сложностей.

Действующим законодательством каких-либо исключений при оформлении прав на линейные объекты, не установлено. Равно как и отсутствует особый порядок землепользования при начале строительства таких объектов и последующей выдачи разрешений на ввод их в эксплуатацию.

Поэтому осуществление государственной регистрации права собственности на вновь созданный линейный объект регулируется общими нормами статьи 25 Закона о регистрации.

В связи с чем на государственную регистрацию прав в отношении подобных объектов недвижимости заявителем должны быть представлены:

– акты о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, разрешения на строительство, а также разрешения на ввод в эксплуатацию линейных объектов, полученные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности (нормы законов и подзаконных актов, регулирующих данные правоотношения, применяются государственными регистраторами исходя из момента осуществления строительства соответствующих объектов и особенностей таких объектов);

– документ, подтверждающий предоставление земельного участка для строительства линейного объекта в соответствии с земельным и гражданским законодательством (разрешение на разрытие, гарантийное обязательство, представляемые некоторыми заявителями, такими документами не являются).

Отсутствие одного из обозначенных документов позволяет государственному регистратору сделать вывод о наличии критериев самовольной постройки, предусмотренных ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и принять решение об отказе в государственной регистрации заявленных прав.

При этом наиболее спорным является необходимость представления в регистрирующий орган документов, свидетельствующих о предоставлении земельного участка для строительства линейного объекта в установленном законе порядке.

Неслучайно, при обсуждении вопроса онеобходимости представления землеотводных документов при государственной регистрации права собственности на вновь созданные линейные объекты недвижимого имущества, только 13 из 23 территориальных органа Росреестра посчитали, что предоставление в регистрирующие органы надлежащим образом оформленных документов об отводе земельного участка является обязательным.

Специфика линейных сооружений состоит в их достаточной протяженности и прохождении по значительному количеству земельных участков, имеющих различных собственников и правовой режим.

В этой связи большой интерес представляет Постановление Федерального арбитражного суда северо-западного округа от 16 января 2009 г. по делу N А56-49891/2007. Как следует из его описательной части Закрытое акционерное общество «Бинар» (далее – Общество) обратилось за государственной регистрацией права собственности на тепловую сеть. В качестве правоустанавливающих документов Обществом в регистрирующий орган были представлены Ордер Государственной административно-технической инспекции Правительства Санкт-Петербурга на производство плановых работ и Акт от 08.10.2003 г. приемки в наладочную эксплуатацию тепловой сети.

Согласно пункту 1 статьи 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации (1998 года), действовавшего в период осуществления строительства объекта, разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.

В соответствии с пунктом 9 той же статьи разрешение на строительство не требуется в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.

Спорный объект представляет собой линейно-протяженный объект, проходящий через территорию общественного пользования, по которой пролегает транспортная коммуникация городского значения. Земельный участок, где находится тепловая сеть, относится к территории общественного пользования. Поскольку такие территории не могут быть включены в земельный участок, образуемый как самостоятельный объект земельных отношений, отсутствует необходимость в отводе земельного участка.

Признавая документы, представленные на государственную регистрацию права, достаточными для проведения регистрации, суды исходили из того, что согласно нормативным правовым актам, действовавшим в период строительства тепловой сети, вопросы прокладки инженерных коммуникаций входили в компетенцию вышеуказанной Инспекции, а приемка таких объектов в эксплуатацию производилась комиссией, назначаемой заказчиком.

Вместе с тем, при обжаловании схожих отказов в государственной регистрации прав на линейные объекты, вынесенных государственными регистраторами Управления, суды полагали законными требованиями об обязательности представления в регистрирующий орган правоустанавливающих документов на земельный участок.

Разновидности договорных отношений, заключаемых владельцами инженерных сетей: купля-продажа, подряд, сервитутное соглашение. 10. Землепользование земельными участками в период эксплуатации линейных объектов и инженерных сетей. Установление арендных отношений с владельцами земельных участков, порядок определения права за сервитут и порядок заключения соглашения о сервитуте и т.п. Особенности оформления соглашений краткосрочных (до 3-х лет) сервитутов. Особенности землепользования объектов ЛЭП. 11. Вопросы взаимодействия строительных и ресурсоснабжающих организаций. Порядок заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. Особенности взаимосвязи договоров энергоснабжения и вещных прав на инженерные сети. Передача наружных сетей на баланс специализированным энергоснабжающим организациям. Особенности технологического присоединения электроустановок.

Новое в правовом регулировании размещения линейных объектов (корякин в.и.)

Обратиться в суд может как сам гражданин, так и кадастровый инженер от его имени. При этом если последний действует как ИП или представитель юрлица, иск нужно подать в арбитражный суд, если как частник - в суд общей юрисдикции.

Отделение выбирается по месту прописки заявителя, нахождения ОН или органа Росреестра, который отказал в учете. Часто задаваемые вопросы Можно ли поставить на учет землю без межевания? В 2018 г.

такая практика существовала: в

ГКН отмечалось, что ЗУ не имеет четких границ. В 2018 г. для постановки земли на учет обязателен межевой план, содержащий информацию о площади, границах, опорных точках участка. То есть без межевания не обойтись. С 2018 г. земельный участок, на котором не проводилось межевание, нельзя будет продать, поменять, передать в наследство, даже если у хозяина на руках уже есть оформленные ранее правоустанавливающие документы.

Упрощенный порядок регистрации недвижимости 2017

Влияние схем территориального планирования, генеральных планов, правил землепользования и застройки и их отсутствия на предоставление земельных участков и оформление строительства. 4. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с 01.01.2017 г. Объединение и новые правила кадастрового учёта и регистрации недвижимости, изменения в оформлении землепользования.

Инфо

Соотношение с прежним кадастрово-регистрационным законодательством и учётом-регистрацией недвижимости. Переходный период до 2018-2020 года. Государственная регистрация прав на линейные объекты, оформление прав владения, пользования и распоряжения инженерными сетями и коммуникациями по новому законодательству.

Определение границ земельного участка, необходимого для обслуживания инженерных сетей.

Маленькие хитрости обладателей больших линейных объектов

Постановка на кадастровый учет без госрегистрации предусмотрена для случаев оформления смены собственника или подтверждении уже имеющихся прав, изменении ключевых свойств объекта. Заявление на внесение сведений об активе в ЕГРН со сканированными документами разрешается подать на рассмотрение в:

• Росреестр;
• Кадастровую палату.

Перечисленные способы предполагают личное участие заявителя.
Удаленные способы оформления заявки на регистрацию актива представлены почтовым отправлением и электронными сервисами на сайтах Госуслуг и Росреестра. Для личного визита с пакетом документов с 2018 года можно обратиться в любое отделение Росреестра без привязки к месту нахождения имущественного объекта.

Ранее соответствие точки, в которой построен объект, границам кадастровой карты было одним из ключевых.

Постановка на кадастровый учет объекта недвижимости в 2018 году

Росреестра или через суд. При этом первое должно обязательно предшествовать второму. На подачу жалобы в комиссию у заявителя есть 30 дней. Срок подачи иска - 3 месяца с решения апелляционной комиссии. К иску необходимо приложить документы, которые собирались в процессе постановки на КУ, а также мотивированное письмо об отказе.
Как составить и куда направить иск? Описательная, мотивировочная и просительная части иска составляются по плану:

• с чем обращался гражданин в кадастровую палату (фактические обстоятельства дела);
• когда и почему был получен отказ (мотивировка Росреестра);
• почему решение госрегистратора незаконно;
• просьба отменить решение Росреестра, поставить на КУ.

К иску необходимо приложить документы, которые собирались в процессе постановки на КУ, а также мотивированное письмо об отказе.

Регистрация недвижимости с 1 января 2018 года

• участки земли;
• отдельные помещения;
• подземные строения.

Зачем нужен кадастровый номер? Итогом процедуры регистрации недвижимого имущества в государственной базе данных становится присвоение активу идентификационного номера и выдача владельцу выписки из реестра. Без фиксации прав на владение конкретной недвижимостью в Росреестре возможности распоряжаться собственностью будут ограниченными:

1. Невозможно вступить в права наследования.
2. Нельзя переоформить права собственности.
3. Запрещено проводить перепланировки внутри зданий и сооружений (согласовать разрешение до момента постановки имущества на государственный кадастровый учет не получится).

Выписка из реестра может понадобиться в ходе судебного разбирательства имущественного характера и при необходимости приведения доказательств владения конкретным объектом.

Как поставить на кадастровый учет объект недвижимости?

Закона № 218-ФЗ:

• документация, подтверждающая факт наличия прав на конкретный объект у физического или юридического лица (договоры, акты, изданные органами власти, свидетельство о приватизации, о праве на наследство, судебные решения);
• план размежевания;
• копии справок и других бланков, фиксирующих принадлежность регистрируемого участка к определенной группе земель;
• технический план для зданий и помещений в них, который берется в БТИ.

К этому набору документов прикладывается паспорт с заявлением. Этап 2 Услуга присвоения кадастрового номера недвижимости по законодательству бесплатна.
Платить придется за факт регистрации прав госпошлину (пп.22 ст. 333.33 НК РФ):

• для физических лиц ее размер установлен на уровне 2 тыс. рублей;
• для юридических лиц сумма пошлины указана в пределах 22 тыс.

Для государства важность мероприятий по кадастровой идентификации обусловлена привязкой сведений из созданных регистраторами баз данных недвижимости к расчету имущественных налогов. Постановка на кадастровый учет объекта недвижимости инициируется:

• собственниками;
• арендатором;
• лицами, пользующимися активом на бессрочной основе;
• наследниками;
• третьими лицами.

В последнем случае понадобится нотариально заверенная и актуальная по срокам доверенность.

Разрешается обойтись без регистрации объекта в кадастровой базе государства, если речь идет об участках, используемых службой безопасности РФ, объектах в природоохранных или заповедных зонах, землях лесного фонда. Особенности учета проявляются в обязательном наличии первичных документов технического назначения на объект недвижимости.

Регистрация линейных объектов недвижимости с 2018 года

Внимание

Он предполагает определение аттестованными специалистами координат участка и нанесение на картах его границ. Преимущество – точность измерения, устранение возможных причин конфликтов с владельцами смежных земельных наделов, упрощается процедура раздела участка между собственниками.

Особенности оформления кадастровых паспортов домов и квартир Какие документы нужны для постановки дома на кадастровый учет – набор документации обязательно должен содержать акты, договоры, свидетельства, справки, подтверждающие право на пользование землей. Чтобы избежать трудностей при оформлении кадастрового паспорта на домовладение, необходимо заранее позаботиться о получении права собственности на землю и провести межевание участка.

В новостройке можно учесть здание в целом одновременно с отдельными помещениями (квартирами) в ней. С другими «групповыми» ОН, например гаражным блоком, это сделать не получится.

Жилой дом, находящийся в долевой собственности, ставится на КУ только при волеизъявлении всех владельцев недвижимости. Квартиры, комнаты и жилые помещения Ставятся на учет, если помещение или его часть обладает двумя признаками: изолированностью и обособленностью.
Необходим технический план. Дачные (садовые) домики и строения (летние кухни, бани, сараи) Дачный дом ставится на учет после подготовки технического плана и декларации об ОН как «индивидуальный жилой дом». Иные садовые строения учитываются, если они относятся к объектам капитального строительства - например, если баня имеет фундамент.

Летние кухни, гаражи-ракушки обычно не считаются ОКС. Для КУ кадастровый инженер должен подготовить акт осмотра.

Образование и постановка земельных участков на государственный кадастровый учет для строительства, реконструкции и эксплуатации линейных объектов, объектов инженерной инфраструктуры с 2017 г. 5. Оформление прав на земельные участки под строительство линейных объектов и сетевых инженерных инфраструктур: комментарии к спорным ситуациям, судебная практика.

Установление градостроительных обременений для размещения линейных объектов. Оформление прав на земельные участки под существующими линейными объектами: вопросы согласования с владельцами территорий.

Оформление земельных отношений при пересечениях линейных объектов, размещение разных линейных объектов на одном земельном участке или в охранных зонах линейных объектов. Возможности оформления права собственности на существующие линейные объекты.

6. Порядок оформления охранных и санитарно-защитных зон линейных объектов.

Упрощенный порядок регистрации линейных объектов.

В Гос. Думе представлен проект федерального закона, серьезно облегчающего жизнь значительной части наших граждан. Речь о тех, кто живет за городом и нуждается в связи, электричестве, газе. ⠀

Закон облегчит оформление необходимых документов при прокладке коммуникаций к загородным домам. К линейным объектам относятся линии электропередачи, линии связи, в том числе линейно-кабельные сооружения, трубопроводы и прочие подобные сооружения.

Сегодня законодательство учитывает ремонт и обслуживание тех линий связи или электропередачи, которые уже есть в наличии. Но построить новые тяжело, а узаконить еще труднее. При прокладке таких сетей необходимо оформлять землю под их объектами.
⠀
По словам Виктории Абрамченко (зам. министра экономического развития), сегодня сложилась следующая система: значительная часть линейных объектов строится с нарушением установленного порядка. Срок оформления участков под их строительство может растянуться до двух лет. В то время как сетевые организации, занимающиеся реконструкцией объектов для технологического присоединения потребителей, обязаны уложиться в срок до 4 месяцев. ⠀

Документ предусматривает возможность размещения линейного объекта на условиях публичного сервитута без образования земельного участка, постановки его на кадастровый учет и регистрации прав на него. ⠀

Законопроект направлен на развитие института публичного сервитута, который и сегодня есть в законодательстве. Но в настоящее время он может применяться только для ремонта линейных объектов. Оформить участок для нового объекта инфраструктуры в сложившейся застройке практически невозможно. Публичный сервитут позволяет оперативно решить проблемы инфраструктурной обеспеченности таких территорий. ⠀

Законопроект запрещает устанавливать публичные сервитуты на садовых, огородных и дачных участках, а также на участках, предназначенных для индивидуальной.застройки. Но это можно сделать, если сами граждане придут к такому решению, например, к решению о газификации садоводческого товарищества.

Другие новости в январе ↓

О признании права собственности на линейное сооружение - ВЛЭП

По делу № 2-126/12

Принято Кстовским городским судом (Нижегородская область)

1. Кстовский городской суд Нижегородской области в составе:
2. председательствующего судьи - Кондратьева И.Ю., с участием представителя истца Сюбаева В.Ф. по доверенности от (дата обезличена) Сергеева Ю.А., при секретаре судебного заседания Морозовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сюбаева В. Ф. к Администрации Кстовского муниципального району, Пьянову А. В. о признании права собственности на сооружение,

3. Установил:

4. Сюбаев В.Ф. обратился в Кстовский городской суд с иском к Администрации Кстовского муниципального района, Пьянову А.В., в котором просит признать за ним право собственности на линейное сооружение - высоковольтную линию электропередачи (данные обезличены), с кадастровым номером (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен). В обоснование заявленного требования истец указал, что в (дата обезличена) году на земельном участке, предоставленном по договору аренды, по адресу: (адрес обезличен) им был построен одноэтажный торговый павильон, общей площадью 83,3 кв.м. Право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за Сюбаевым В.Ф. в установленном порядке, о чем имеется свидетельство. (дата обезличена) истцом были получены технические условия на проектирование электроснабжения кафе. С соблюдением необходимых согласований осуществлено строительство воздушной линии электропередачи с КТП, протяженностью 66 метров (данные обезличены). Впоследствии сооружение было допущено к эксплуатации и начато ее использование. Объект поставлен на кадастровый учет с присвоением номера (номер обезличен). (дата обезличена) место расположения спорного сооружения было согласовано с Новоликеевской сельской администрацией. В настоящее время собственником земельного участка, на котором расположена часть принадлежащего истцу сооружения, является Пьянов А.В. Указанное обстоятельство лишает истца возможности зарегистрировать право собственности на спорное сооружение в установленном законом порядке, в связи с чем Сюбаев В.Ф. обратился с иском в суд.
5. Представитель истца Сюбаева В.Ф., действующий по доверенности, в судебном заседании заявленное требование поддержал в полном объеме, просил его удовлетворить.
6. Ответчики - Администрация Кстовского муниципального района, Пьянов А.В., будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, уважительных причин неявки не сообщили, об отложении не ходатайствовали. Пьянов А.В. направил в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что спора по иску между ними не имеется.
7. Третье лицо - Управление Росреестра по Нижегородской области, будучи надлежащим образом уведомленным о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, уважительных причин неявки не сообщило, об отложении не ходатайствовало.
8. Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела по иску Сюбаева В.Ф. в отсутствие неявившихся лиц.
9. Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд находит заявленные Сюбаевым В.Ф. исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
10. В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом путем признания права, в том числе права собственности на объекты недвижимости.
11. В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
12. Статья 213 ГК РФ устанавливает, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
13. В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную и созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
14. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
15. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
16. Судом установлено, что по Сюбаев В.Ф. является собственником торгового павильона, расположенного по адресу: (адрес обезличен), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
17. В целях электроснабжения указанного объекта истцом возведена высоковольтная линия с КТП (номер обезличен), которая введена в эксплуатацию. Истцом с ОАО «А.» разграничены балансовая принадлежность электрических сетей и эксплуатационная ответственность сторон.
18. (дата обезличена) КО НФ ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» был выдан технический паспорт на сооружение, согласно которому высоковольтная линия с КТП (номер обезличен) расположена по адресу: (адрес обезличен), протяженностью 66 м., год ввода в эксплуатацию (дата обезличена).
19. Спорный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера (номер обезличен).
20. Из материалов дела усматривается, что спорный объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен), принадлежащем на праве собственности Пьянову А.В. (дата обезличена) собственником принято Решение о разделе указанного земельного участка на два. (дата обезличена) выделенный земельный участок под линией электропередач с КТП продан Сюбаеву В.Ф. по договору купли-продажи, (дата обезличена) документы о переходе права собственности сданы на государственную регистрацию.
21. При указанных обстоятельствах, учитывая, что спорный объект недвижимости не имеет признаков самовольной постройки, в настоящее время расположен на земельном участке, приобретенном истцом в собственность по возмездному договору, споров между сторонами по данному сооружению не имеется, суд не находит оснований для отказа Сюбаеву В.Ф. в иске и считает необходимым его исковые требования удовлетворить.
22. На основании изложенного выше, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

23. Решил:

24. Исковые требования Сюбаева В. Ф. к Администрации Кстовского муниципального району, Пьянову А. В. о признании права собственности на сооружение удовлетворить.
25. Признать за Сюбаевым В. Ф., (данные обезличены), право собственности на сооружение - высоковольтную линию с КТП (номер обезличен), кадастровый номер (номер обезличен), протяженностью 66 м., назначение - электроснабжение, расположенную по адресу: (адрес обезличен).
26. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течении месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Кстовский городской суд.
27. Судья
28. Кстовского городского суда Кондратьев И.Ю.

Регистрация прав собственности на линейные объекты всегда вызывает немало вопросов у их правообладателя, особенно когда правоустанавливающих документов на такие объекты по каким-то причинам нет. Но есть некоторые хитрости, которые позволяют решить непростые задачи: оформить права на вновь выявленные линейные объекты, «недвижимое» превратить в «движимое», эффективно устранить разночтения между ГКН и ЕГРП без судебных тяжб и т.п.

Регистрация прав на недвижимое имущество, в том числе на линейные объекты и объекты инженерной инфраструктуры, регламентируется Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о госрегистрации). В статье 25 этого закона сказано, что все вновь созданные объекты регистрируются на основании следующих документов:

документа, подтверждающего права на земельный участок;

акта ввода в эксплуатацию или иного документа, подтверждающего строительство этого объекта;

разрешения на строительство для объектов незавершенного строительства.

Законодатель осознанно не уточняет вид правоустанавливающего документа, потому что в отношении линейных объектов может быть несколько видов правовых оснований для подтверждения прав на земельные участки. При этом важно понимать, что если при регистрации объекта выяснится, что сведений о праве собственности на земельный участок или о предоставлении земельного участка для размещения линейного объекта нет, то в регистрации владельцу линейного объекта будет отказано.

Если документов нет

Нередки случаи, когда никаких правоустанавливающих документов на линейный объект у разместившего его лица нет.

Бывает, что после определения границ земельного участка выясняется, что за его пределами остался линейный объект (трубопровод, кабель, канализация и пр.), который необходимо поставить на учет. Для решения этой проблемы государственного регистратора вполне бы устроило решение суда. Проблема заключается в том, что как правило земля под такими объектами существует на праве собственности либо постоянного бессрочного пользования, и исковое производство в данном случае невозможно, потому что нельзя предъявить иск самому себе. Возникает ситуация, когда владелец объекта может им пользоваться, может владеть, но не может распоряжаться им.

Зарегистрировать такие выявленные созданные в советские годы объекты, на которые нет документов, поможет искусственно созданный документ - декларация. Однако действует этот документ далеко не во всех субъектах Российской Федерации: каждый государственный регистратор решает субъективно, зарегистрировать право или нет. На практике юристы нередко сталкиваются с ситуацией, когда, получив отказ в регистрации, они подают тот же пакет документов повторно, но другому специалисту того же регистрирующего органа, и получают положительный результат. Но ситуацию не всегда удается разрешить без решения суда. Иногда регистрирующему органу проще приостановить регистрацию и предоставить суду возможность разобраться в сложной ситуации, чем делать это самому.

Комментарий

Ирина Пазенко , заместитель директора департамента управления сетью подведомственных организаций Министерства образования и науки РФ:

«Такие явления встречаются в последние годы все чаще, особенно в связи с массовой актуализацией своих имущественных прав госорганами. Уже даже сложилась определенная судебная практика по этому поводу. Из каких-то соображений эти линейные объекты в 1990-е гг. по решению бухгалтера или даже кассира попали на баланс, в перечень объектов недвижимости. Кроме инвентарной карточки и записей в бухгалтерском учете никаких документов на них у правообладателя нет. Как известно, эти и подобные им документы для осуществления государственной регистрации абсолютно никакой ценности не представляют и носят лишь информационный характер, подтверждают, что на балансе данной организации есть такой объект».

Форма декларации

Форма декларации утверждена приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 № 628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке» (зарегистрирован в Минюсте России 09.02.2011 № 19771). Она должна содержать информацию о земельном участке, на котором располагается объект, площадь, протяженность, объем и глубину линейного объекта (то есть он уже должен быть поставлен на кадастровый учет), ФИО правообладателя. Заполняется декларация всегда правообладателем или лицом по доверенности на право заполнения декларации (а не на представление документов в Росреестр), подписывается руководителем и заверяется печатью. Следует иметь в виду, что данный документ всегда составляется только на вспомогательный объект недвижимого имущества. Права на основной объект должны быть зарегистрированы. Проверить, какой объект является основным, просто: все вспомогательные объекты указаны в акте ввода в эксплуатацию основного объекта недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке. Если это так, то проблем с регистрацией прав на линейный объект не возникнет.

Сложнее с основными объектами, которые были приватизированы в 1990-х гг. В таком случае при регистрации прав на линейные объекты регистратор запросит информацию из ГКН, БТИ, если потребуется, и из архива о том, как и когда строился этот объект, когда был введен в эксплуатацию, в состав какого объекта входил. Но все это на усмотрение государственного регистратора: закон не запрещает запрашивать такую информацию, но при этом нигде не сказано, что сведения из БТИ могут служить основанием для осуществления регистрации.

Затруднительно использование декларации для протяженных линейных объектов, для которых все-таки лучше использовать акты ввода в эксплуатацию или хотя бы информацию об их строительстве, в составе какой очереди они были и пр.

Разночтения ГКН и ЕГРП

При составлении ГКН до 1 января 2013 г. использовалась информация, которая ранее собиралась в БТИ. Работа эта проводилась в автоматическом режиме. Информация обрабатывалась, гармонизировалась, верифицировалась программой, поэтому в кадастр закралось множество программных ошибок. На практике есть случаи, что многолетний правообладатель объекта неожиданно для себя узнает, что является собственником еще пяти объектов. Это происходит потому, что когда-то ранее БТИ при проведении технической инвентаризации поставило на учет не только само здание, но и объекты, которые входят в его состав. Ситуация усложняется, когда эти пять дополнительных объектов, которые юридически как объект права не существуют, обладают еще и какими-то идентифицирующими признаками, например, орган технической инвентаризации им успел присвоить условные кадастровые номера. Естественно, когда проходила верификация и гармонизация, все эти шесть объектов попали в ГКН как самостоятельные, а позже - автоматически и в ЕГРП. Проблема в том, что регистрирующие органы не обязаны вносить изменения - исправление ошибок ложится на плечи правообладателя. Если правообладатель не станет заниматься этим вопросом, эти объекты будут висеть в ГКН пожизненно.

В соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42 , исключить их можно путем ликвидации объекта, либо по решению собственника о снятии с кадастрового учета, либо при прекращении прав на него.

Ликвидация объекта осуществляется на основании акта кадастрового инженера о сносе, который выходит на место и действительно устанавливает, что объект фактически не существует, ликвидирован путем реконструкции, иного строительства или под воздействием непреодолимой силы. Следует иметь в виду, что местное законодательство может внести существенные коррективы в данный порядок: например, в Москве существуют особые правила сноса объектов недвижимого имущества, и подтверждение факта ликвидации объекта осуществляют регистрирующие органы, а не кадастровый инженер.

При проблеме разночтения сведений ГКН и ЕГРП следует иметь в виду, что бессмысленно писать письма или заявления об исправлении технической ошибки. Заявителя ждет отказ, а если пойти дальше и обжаловать отказ в суде, то орган, осуществляющий кадастровый учет, с большой вероятностью выиграет процесс.

Дело в том, что порядок исправления технической ошибки четко регламентирован Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Законом о госрегистрации. В соответствии с п. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации технической ошибкой (опиской, опечаткой, грамматической или арифметической ошибкой либо подобной ошибкой) признается ошибка, допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. Ошибка, о которой идет речь в рассматриваемом случае, технической не является.

В подобных случаях можно порекомендовать писать заявление в кадастровую палату либо в центральный аппарат Росреестра в порядке Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» с просьбой устранить несоответствие сведений ЕГРП и ГКН. Росреестр выработал специальный порядок работы по таким обращениям: специалисты Росреестра и кадастровой палаты поднимают все материалы по объекту и проверяют, почему данные не проходят. После того как будет выработан вариант решения этой проблемы, специалисты обязаны позвонить правообладателю, потому что любое исправление должно происходить с его согласия и по специальному заявлению.

На практике нередки случаи, когда для исправления таких ошибок, если других путей нет, Росреестр иногда выходит за рамки приказа о ведении ГКН и убирает или восстанавливает запись об объекте. В регламентированном порядке такой процедуры не существует, и восстановить запись можно только по решению суда. В случае рассмотрения заявления в рамках Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ подобные ошибки могут устраняться по согласованию с центральным аппаратом без решения суда.

Все это происходит потому, что федеральным органам власти, техническим и налоговой службам необходимо подготовиться к вступлению в силу с 1 января 2017 г. Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который объединил две процедуры - постановку на кадастровый учет и регистрацию прав собственности на объект недвижимости. Чтобы закон работал эффективно, необходимо привести в соответствие государственный кадастр недвижимости с единым государственным реестром прав. Одна программная ошибка такого рода повлечет за собой применение этой неверной информации в других органах. Все дело в том, что в соответствии со ст. 85 НК РФ органы кадастрового учета и государственной регистрации каждые десять дней направляют сведения в налоговую службу. Если эти сведения не сопоставляются, то налоговый орган начислит налог неправильно. Чтобы таких недоразумений было меньше, Росреестр готов идти навстречу заявителям и проводить эту работу.

Регистрация линейных объектов как движимого имущества

Пытаясь сэкономить на госпошлине, собственники крупных промышленных объектов в 1990-е гг. нередко оформляли свое имущество в единый объект недвижимости площадью в несколько гектаров, в состав которого входили не только участки, но и цистерны, будки, газопроводы и пр.

В некоторых случаях собственники таких объектов пытаются оформить линейные объекты как движимое имущество, и такой вариант действительно допустим. Для этого необходимо подтвердить, что объект строился по правилам ст. 51, 55 ГрК РФ, доказать, что акта ввода в эксплуатацию не было, предоставить выписку из ГКН о том, что такого объекта в кадастре нет, из ЕГРП - о том, что права на этот объект недвижимости не зарегистрированы, приложить акт выполненных работ кадастрового инженера с заключением о том, что данный объект не обладает признаками объекта недвижимого имущества и что он может существовать без неразрывной связи с землей.

Единый недвижимый комплекс или ПИК?

Недавно в законе появилась возможность регистрировать линейные объекты как единый недвижимый комплекс (п. 1.1 ст. 16 Закона о госрегистрации). Законодатель подразумевал, что преобразовать в такую форму можно либо совокупность объектов недвижимого имущества, права на которые уже существовали, либо вновь вводимый в эксплуатацию объект недвижимого имущества как единый недвижимый комплекс. Подразумевалось, что если у собственника есть несколько объектов на земельном участке - здания, строения, сооружения, то он может обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией единого недвижимого комплекса в составе объектов недвижимого имущества, права на которые у него есть. Законодатель рассчитывал, что данная форма будет очень популярна для крупных объектов, однако ошибся - ажиотажа не возникло, несмотря на максимально упрощенный порядок регистрации.

Первым ее этапом должна быть постановка на кадастровый учет всего недвижимого комплекса, при этом кадастровый номер присваивается от земельного участка. Далее государственный регистратор проверяет права на объекты, вошедшие в комплекс, и прекращает права на них. С этого момента они перестают существовать как самостоятельные объекты недвижимого имущества. Правообладатель становится владельцем единого недвижимого комплекса, распоряжаться которым можно только целиком, потому что в законе есть уточнение, что эта вещь «неделимая».

Есть и другая давно существующая форма - предприятие как имущественный комплекс (ПИК), куда могут входить не только объекты недвижимости, но и все обязательственные права, земля, договоры и пр., и может вообще не быть недвижимого имущества (ст. 132 ГК РФ). Распоряжаться им можно как угодно: делить, выделять, осуществлять любые сделки с объектами в его составе. Кроме того, этот объект недвижимого имущества не ставится на кадастровый учет, поскольку сделать это невозможно из-за разрозненности объектов недвижимого имущества либо вообще по их отсутствию в составе этого объекта. Следовательно, ему присваивается условный номер по правилам, которые прописаны в приказе Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765. Особенно это удобно для крупных промышленных предприятий с большим количеством земельных участков и объектов по России.

Регистрацию ПИК осуществляет только центральный аппарат Росреестра. Но если в ПИК входит объект недвижимого имущества, то права на него регистрирует территория, на которой находится этот объект, и потом присылает в центральный аппарат выписку из ЕГРП о регистрации прав. Росреестр, в свою очередь, вносит в записи ЕГРП изменения о составе предприятия как имущественного комплекса и уведомляет об этом территорию. Но в свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости, вошедший в ПИК, обязательно должна быть ссылка на то, что он - часть предприятия как имущественного комплекса. При этом у каждого участка и объекта недвижимости будут свои кадастровые номера, а в территориях будет проведена своя кадастровая оценка.

К сведению

Линейный объект нельзя зарегистрировать как «Линейный объект»

Понятия «линейный объект» в российском законодательстве нет. Определение фигурирует только в постановлении Правительства РФ от 11.02.2005 № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи», где линейный объект рассматривается как сложная вещь и описывается порядок его регистрации. Нет такого определения и в ст. 130 ГК РФ, которая описывает все возможные виды вещей и в соответствии с которой написаны правила ведения ГКН и ЕГРП. К недвижимым объектам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. С этой точки зрения линейный объект - это вид сооружения. С вступлением в силу 1 января 2017 г. Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ставить на учет линейные объекты как «линейные объекты» нельзя, будет возможна их регистрация только как вида сооружения.