Выделение земельной доли из общей долевой собственности. Что происходит при выделе земельного участка? Нюансы выдела части в жилых помещениях

Нахождение земельного надела в общей собственности подразумевает наличие нескольких владельцев у такого надела, каждый из которых вправе оформить свою долю в виде отдельного участка земли.

Процедура такого оформления регулируется Земельным и Гражданским кодексами РФ, а также Федеральным законом №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Под выделом доли в натуре из общей собственности понимают оформление такой доли в самостоятельный земельный надел, имеющий собственные границы и принадлежащий конкретному собственнику.

Общая собственность на земельные наделы бывает двух видов:

Долевая;
Совместная.

Сособственники, владеющие земельным наделом на правах общей долевой собственности, распоряжаются определённой долей данного надела, размер которой закреплён в правоподтверждающих . Надел в совместной собственности не разделён на доли, и каждый совладелец распоряжается всем наделом.

Согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ, общая собственность считается долевой за исключением отдельных оговорённых законом случаев, например, (КФХ) находятся в совместной собственности у соучредителей.

Способы выдела доли

Для выдела доли из совместной собственности по желанию отдельных совладельцев земельного надела необходимо согласие всех дольщиков данного надела.

Существуют два способа выдела доли участка из совместной собственности:

В добровольном порядке;
Через суд.

В добровольном порядке выдел доли происходит, если сособственники участка не имеют возражений против такого выдела и на общий участок имеются все необходимее документы.

Обращаться в судебные органы с иском о выделе доли необходимо в случаях:

Отсутствия правоустанавливающих документов на долю;
Неверного указания размера доли в документах;
Конфликта с сособственниками общего участка;
Учинения препятствий со стороны местных властей.

Важно знать, что судебные претензии будут относиться к процедуре выдела только в том случае, если долевая собственность уже оформлена, а иски о размере образующихся долей при делении участков между наследниками или бывшими супругами относятся к имущественным спорам и не приводят к выделу доли в натуре.

Процедура выдела

Добровольный выдел доли с последующим образованием земельного надела происходит в следующем порядке:

Инициатор выдела созывает общее собрание всех сособственников участка;
На общем собрании все совладельцы надела подписывают протокол собрания с решением разрешить выдел доли инициатора в отдельный участок;
Владелец отделяемой доли заказывает по нового участка;
Проходит согласование результатов межевых работ с сособственниками участка и соседними землевладельцами;
Межевой план нового надела утверждается в ;
Образующемуся земельному наделу присваивается адрес;
В органах Росреестра регистрируется право владения земельным наделом.

Совладельцев земельного участка нужно известить о дате собрания не позднее, чем за 10 рабочих дней до его проведения.

На собрании ставится вопрос о выделе доли в заявленном размере и при необходимости к протоколу прилагаются дополнительные резолюции о координатах выделяемой доли на межевом плане участка, размере выделяемой доли и величине денежной компенсации для случаев, когда запрашиваемую долю было решено уменьшить в размерах для обеспечения нормального функционирования оставшегося надела.

Межевые работы по выделу заказывают в геодезической фирме или у кадастрового , работающего на себя и имеющего соответствующую лицензию.

После проведения межевых работ их результаты обсуждаются на собрании по согласованию границ образующегося участка, на котором должны присутствовать:

Кадастровый работник;
Совладельцы участка;
Соседние землепользователи;
Инициатор выдела.

На собрании кадастровый специалист представляет сформированный им проект межевого плана нового участка, и если собравшиеся заинтересованные лица согласны с расположением границ на плане, то они подписывают акт согласования вновь образованных .

Важно помнить, что при выделе доли из надела, относящегося к сельскохозяйственным землям (например, дачным или садовым участкам), согласование границ с совладельцами такого надела не требуется, если они дали согласие на выдел доли, в соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона №101.

После согласования межевого плана, он представляется в кадастровую палату с заявлением об утверждении вместе со следующими документами:

Протоколом собрания сособственников общего надела;
Заключением кадастрового специалиста;
межевого плана (при необходимости);
Правоустанавливающими документами на общий надел;
о праве долевой собственности;
Копией паспорта заявителя.

Кадастровая палата рассматривает заявление в течение двух недель.

После утверждения межевого плана заявителю выдаётся кадастровый паспорт с указанием адреса образованного участка и координатами его границ, одновременно происходит оформление нового кадастрового паспорта на участок, из которого выделили долю – этот участок сохраняется с изменёнными границами.

Для получения свидетельства о праве собственности на образованный надел необходимо обратиться в регистрационную палату с документами:

Протоколом собрания дольщиков участка;
Межевым планом;
Кадастровым документом;
Свидетельством о праве собственности на долю надела;
Правоустанавливающими документами на долю;
Копией паспорта нового собственника;
, если собственник действует через представителя.

В межевом плане, на обороте графической части, должен располагаться акт согласования границ с подписями заинтересованных лиц и кадастрового работника.

Через 21 день после обращения заявитель получает свидетельство о праве собственности на образованный после выдела участок.

В судебном порядке

Если совладельцы земельного надела отказываются без оснований подписывать соглашение о выделе доли, то инициатор выдела может обратиться в суд по месту нахождения участка.

В исковом заявлении истец должен указать:

Наименование судебного органа;
Контактные и паспортные данные истца и ответчика;
Сведения об общем участке (кадастровый номер, номер свидетельства о регистрации, );
Требования истца о выделе доли с указанием её размера;
Обоснования требований истца;
Доказательства попыток решить вопрос до обращения в суд.

Ответчиками выступают сособственники участка. Истец должен обосновать требования о выделе в мотивировочной форме, ссылаясь на наличие у него права распоряжаться своей долей участка и доказывая, что выделение доли не ущеми права других совладельцев или третьих лиц.

Важно перечислить попытки досудебного урегулирования процесса и реакцию на эти попытки ответчиков.

Среди таких доказательств могут быть письменные отказы дольщиков от согласования выдела или показания свидетелей.

Суд по итогам заседания может назначить землеустроительную экспертизу для выяснения последствий выдела доли для всех участников общей собственности. Если суд посчитает выделение доли истцу правомерным, то в данном случае решение суда будет являться правоустанавливающим документом для регистрации права собственности на участок, образованный из выделенной доли.

Если суд назначал землеустроительную экспертизу с проведением межевых работ, то для регистрации права собственности истец предъявляет в регистрационную палату межевой план, кадастровый паспорт и копию решения суда для получения свидетельства о собственности на надел.

Возможные трудности

Следует знать, что выдел доли в отдельный участок может быть осуществлён только при соблюдении следующих условий:

Образованный участок и участок в изменённых границах должны иметь беспрепятственный доступ к проходам и проездам общего пользования;
Границы образованного участка не должны иметь клиньев и/или наложений на границы общего участка;
Размеры участка должны соответствовать установленным в данном регионе минимальным размерам для участков данного вида землепользования.

Если размеры доли сособственника настолько малы, что образование земельного надела из неё невозможно, такому сособственнику выплачивается денежная компенсация остальными дольщиками, и его владение долей прекращается, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Минимальные площади, установленные для участков разного вида:

Под или огородничество – 4 сотки;
Под – 6 соток;
Под – 15 соток;
Под – 10 соток.

Эти размеры могут изменяться региональным законодательством.

Важно помнить, что в процессе по выделу размеры образуемого участка могут отличаться от размеров доли из-за особенностей рельефа и структуры почвы, о чём кадастровым инженером делается специальная отметка в заключении, согласно п. 5 ст. 13 ФЗ №101.

Если выделение доли причинит существенный вред хозяйственной деятельности остального участка, то данная процедура может быть запрещена судом вне зависимости от размеров выделяемой доли.

Отличия раздела от выдела

Разделом называют образование нескольких земельных участков из одного с прекращением существования последнего.

При разделе каждый участник общей совместной собственности получает право распоряжаться всеми вновь образованными участками, согласно п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ, в то время как при выделе каждый участник распоряжается наделом, образованным из его доли.

Процедура выдела применима только для надела в общей долевой собственности, а процедура раздела применяется к общим участкам, находящимся как в долевой, так и в совместной собственности.

После выдела доли общий надел сохраняется в изменённых границах, а при разделе общий надел прекращает своё существование за исключением двух случаев:

Раздела территории СНТ;
Раздела государственных или земель.

Государственные земли и территории Вы покупаете участок с жилым домом? Тогда обязательно прочитайте , которая расскажет вам, что необходимо проверить перед покупкой и на что обратить особое внимание.

Существует несколько видов межевых планов. Подробно узнать о каждом из них вы можете .

Соглашение о разделе участка

Для разделения участка на несколько сособственники такого участка заключают соглашение о разделе, которое будет являться правоустанавливающим документом для оформления прав собственности на образованные в результате раздела участки в регистрационной палате.

Соглашение о разделе должно содержать следующие пункты:

Паспортные данные всех участников соглашения, а также их адреса и контактные телефоны;
Адрес и разделяемого участка;
Информация о правоустанавливающих документах на разделяемый участок;
Информацию о категории земли участка и виде разрешённого пользования.
Номер свидетельства о праве собственности;
Информацию о площадях разделяемого и образующихся участков;
Сведения о компенсации (при наличии);
Запись об отсутствии у сторон взаимных претензий.

В тексте соглашения после представления сторон следует указать, на каких условиях происходит раздел, затем перечислить участников соглашения с указанием параметров участка, который получит каждый из них после раздела.

Если одному или нескольким участникам вместо выделения земельного надела выплачивается компенсация, то указывается её размер. К соглашению необходимо приложить план участка с указанием границ новых участков после раздела.

Важно помнить, что разделить можно только участок, не обременённый арестом или залогом, сведения об обременениях можно получить из ЕГРП.

На участок, подлежащий разделу, должен быть оформлен межевой план до заключения соглашения. После заключения соглашения о разделе его участники подают текст соглашения вместе с правоустанавливающими документами и кадастровым паспортом участка в регистрационную палату для получения правоподтверждающего документа.

Итак, выдел земельного участка из общей долевой собственности позволяет образовать новый надел при согласии всех собственников долей, если размер доли соответствует установленному в регионе минимуму.

Для выдела доли нужно провести межевые работы, согласовать границы с совладельцами общего участка и зарегистрировать право собственности.

Выдел доли земельного участка в натуре осуществляется совладельцами земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности вызывает определенную сложность, а потому выдел доли земельного участка в натуре поможет избавиться от этих проблем.

Если один из собственников земельного участка решит использовать его по своему усмотрению, то на это потребуется согласие других совладельцев земельного участка.

Нередко совладельцы по тем или иным причинам возражают против планов использования земельного участка одним из совладельцев, и тогда остается лишь один путь преодоления таких разногласий- это выдел доли земельного участка в натуре, а если он технически невозможен, то . Образец такого заявления

При выделе земельного участка в натуре право общей собственности на этот земельный участок у выделяющегося совладельца прекращается. Из одного земельного участка создается два, а может и более самостоятельных земельных участков.

Для того, чтобы выделить долю в земельном участке в натуре необходимо, чтобы эта доля была определена в дробях.

В соответствии со ст...252 ГК РФ раздел земельного участка между совладельцами может быть осуществлен по соглашению между ними по решению суда. Раздел земельного участка и выдел доли из него осуществляется исходя из размера долей в праве общей долевой собственности на земельный участок каждого совладельца.

В отличии от определения порядка пользования земельным участком, раздел и выдел доли земельного участка в натуре возможен только при условии, что имеется возможность выделить земельные участки не ниже установленной в данной местности минимальной нормы предоставления земельного участка для конкретного целевого назначения и разрешенного режима использования.

Предельные и минимальные размеры предоставляемых гражданам земельных участков для тех или иных целей устанавливаются законами субъектов федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и строительства жилья актами органов местного самоуправления.

Кроме того, следует помнить, что выдел в натуре возможен если в результате него можно определить точки границ между земельными участками. То есть, если границы земельных участков будут проходить через жилой дом, являющийся совместной долевой собственностью, то такой земельный участок нельзя будет поставить на кадастровый учет, а потому суд откажет в разделе земельного участка в натуре.

С учетом изложенного выше, выдел земельного участка в натуре или его раздел между всеми совладельцами зависит от ряда обстоятельств:

1. Числа совладельцев земельного участка;

2. Вида права на земельный участок подлежащий разделу;

3. Возможность выдела совладельцам земельных участков не ниже минимальной нормы.

4. Возможность выдела земельного участка с соблюдением красных линий и линий застройки;

5. Возможность выдела доли в соответствии с требованиями градостроительным норм и правил.

Для определения возможности выдела доли земельного участка в натуре или его раздела по такой категории дел назначается строительно-техническая экспертиза. Эксперт разрабатывает возможные варианты выдела доли земельного участка или его раздела в соответствии с требованиями действующего законодательства. Оплачивает экспертные услуги истец, заявивший требования о выделе земельной доли в натуре.

Требование о выделе доли земельного участка в натуре может быть заявлено, только если доля в строениях уже выделены. Требования о выделе доли земельного участка может быть заявлено и одновременно с требованиями о выделе доли в строении.

Раздел или выдел доли в строении всегда возможен, а вот раздел, и выдел доли земельного участка возможен только в случае уже состоявшегося выдела доли в строении или такое требование заявляются одновременно с требованиями о выделе доли в строении.

В случаях когда строение разделить в натуре невозможно и нет оснований для прекращения права долевой собственности путем передачи строения одному из совладельцев с выплатой другим соответствующей денежной компенсации, то суд откажет в удовлетворении исковых требований о разделе земельного участка и строения или выделе доли в натуре.

Нередко на земельном участке находятся давно возведенные хозяйственные постройки и выдел доли в натуре невозможен без их сноса. В таких случаях суд может отказать в выделе доли или взыскать денежную компенсацию за строение в пользу собственника строения, если снос влечет существенных материальных затрат.

Прежде чем производить выдел доли в земельном участке в натуре, необходимо, чтобы не было споров относительно границ между смежными земельными участками. Если такой спор имеется, то вначале нужно определить межевые границы земельного участка, а затем выделять из него долю в натуре.

Кроме того, прежде чем осуществлять выдел необходимо узаконить самовольно возведенные на этом земельном участке строения во внесудебном или судебном порядке.

Решение суда о разделе земельного участка или выделе его доли в натуре регистрируется в регистрирующих органах.

С выделом доли земельного участка и доли на строение право долевой собственности на них прекращается. В связи с этим должны быть проведены заново все землеустроительные работы, в том числе по межеванию земельных участков. Новые земельные участки должны быть поставлены на кадастровый учет.

К исковому прилагаются:

— копии правоустанавливающих документов на долю в земельном участке и в строении;

— копии технической документации на строение и земельный участок;

— квитанция об оплате госпошлины;

Копии искового заявления по количеству ответчиков.

Если кто-то из ответчиков не проживает по месту нахождения земельного участка, возникают трудности с установлением его места проживания и извещения о слушании дела. При неизвестности места нахождения ответчика к участию в деле привлекается дежурный адвокат в порядке ст.50 ГПК РФ.

Если между совладельцами земельного участка нет спора относительно выдела доли совладельцу, то выдел может быть осуществлен путем оформления письменного соглашения между совладельцами, которое подлежит государственной регистрации. На практике такие соглашения составляются редко и не только в связи с наличием споров между собственниками, но и в связи с множеством других причин. В большинстве случаев бывает проще разрешить вопрос через суд.

Нередко собственники земельного участка пользуются длительное время земельным участком в соответствии с когда сложившимся порядком пользования, а не в соответствии с их долями в земельном участке. Выдел же доли в натуре производится только в соответствии с долей совладельца указанной в правоустанавливающем документе и долей в строении.

При разделе (выделе долей) жилого дома и земельного участка бывает, что кто-либо из собственников не имеет интереса в пользовании домом (например, из-за ветхости) и желает выделить себе участок, не примыкающий к дому.

В этой заметке расскажу и покажу на примерах из судебной практики, что закон не допускает такой раздел (выдел).

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Из приведенных норм следует, что выдел части общего земельного участка при жилом доме отдельно от выделяемой части дома или вообще без выдела доли дома не соответствует закону.

По этому поводу Верховный Суд РФ в определении от 13 января 2015 г. № 73-КГ14-5 по делу о выделе в натуре доли земельного участка указал следующее: «Обращаясь с настоящим иском, Базарова Д.Б. как сособственник земельного участка и расположенного на нем домовладения, просила о выделе в натуре части принадлежащего ей земельного участка, свободного от жилого дома и хозяйственных построек.
Земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 настоящего Кодекса.
В соответствии с абз. 4 подп. 2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
П. 1 ст. 273 ГК Российской Федерации также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Исходя из изложенных правовых норм, выдел в натуре земельного участка с оставлением находящихся на нем жилого дома и надворных построек в общей долевой собственности участников противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц».

Другой пример. Президиум Московского областного суда в постановлении от 19 марта 2014 г. № 169 по делу № 44г-104/14 указал следующее: «Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Х.Н.Н., Ф.Н.С., Х.С.С. в равных долях являются сособственниками земельного участка с кадастровым номером «…» и расположенного на нем жилого дома «…» в дер. «…» Подольского р-на Московской области. Порядок пользования спорным имуществом между сторонами не определен.
Удовлетворяя иск Х.Н.Н. о взыскании в ее пользу компенсации в счет стоимости 1/3 доли спорного дома, суд исходил из того, что согласно заключению проведенной по делу строительно-технической экспертизы выдел доли в доме технически невозможен в виду физического износа здания. Требующиеся при выделе доли работы по перепланировке могут нанести значительный ущерб техническому состоянию дома, снизить прочность конструктивных элементов до критического предела. Истица на выплату ей компенсации согласна. Размер компенсации определен судом в «…» рублей в ценах 2011 года.
Присудив истице взамен принадлежащей ей доли дома денежную компенсацию и прекратив ее право на долю, суд произвел раздел между сторонами по делу земельного участка, на котором расположен названный дом.
Однако выводы суда не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с абз. 4 подпункта 2 пункта 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, находился в общей долевой собственности сторон по делу, то по смыслу приведенных выше норм в их взаимосвязи переход права собственности на долю дома влечет отчуждение и доли земельного участка пропорциональной доле в праве собственности на дом.
Между тем, истица от своего права на долю земельного участка не отказывалась, требования о присуждении компенсации за долю земельного участка не заявляла.
При таких данных и исходя из закрепленного подпунктом 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, оснований для прекращения права собственности истицы на долю жилого дома с присуждением ей соответствующей компенсации у суда не имелось».

Судебная практика по рассматриваемому вопросу складывается достаточно единообразно. Учитывайте эту практику, если у Вас имеется подобный спор в суде.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Желание стать владельцем земли подталкивает членов дачного товарищества произвести выдел в натуре. Пока действует общее право пользования наделом, совладельцы не могут распоряжаться своей частью. Зато после выдела в натуре появляется масса преимуществ: продажа, аренда, залог, завещание или дарение земли третьим лицам.

Как можно выделить долю в натуре земельного участка? Ознакомившись с материалом нашей статьи, вы узнаете об основных шагах и документах. Ниже можно просмотреть судебную практику.

Чем выдел отличается от раздела?

Перед тем, как приступать к обособлению доли нужно определиться с характером процедуры. Различают «выдел» доли и «раздел» земельной площади на несколько «отрезков».

Выдел земельного участка в натуре – отделение одной части из общей долевой собственности на землю. Оставшаяся после выдела территория будет принадлежать совладельцам, а новообразованный участок перейдет в личную собственность дачника (ст. 11.5 Земельного кодекса РФ).

Раздел участка – полное прекращение общей долевой собственности на земельный участок: статус «дольщика» сменится на статус «владельца». Территория будет поделена между всеми совладельцами на равные самостоятельные наделы. Каждому новому участку присваивается кадастровый номер, а сведения заносятся в государственный реестр недвижимости (ст. 11.4 ЗК РФ).

Отметим, что раздел земельного участка требует серьезных финансовых затрат на землеустроительные работы. Поэтому чаще применяется выдел доли из общей собственности дачного объединения.

Зачем нужен выдел земли?

Подсознательно, в глубине души, любой гражданин хочет владеть и распоряжаться своим земельным наделом. Садовое товарищество ограничивает такое право, зато выдел доли в натуре позволяет стать полноценным владельцем земли.

Причины выделить доли в натуре:

Продажа

Представим, что гражданин получил наследство в виде доли в общей собственности на землю. Но пользоваться землей он не желает, зато очень нужны деньги. Следовательно, наследник может осуществить выдел своей доли из общей собственности (и/или получить компенсацию), а затем найти покупателя и продать ему обособленный надел.

Дарение

Желание передать земельный участок своим родственникам наталкивается на серьезную проблему – общую долевую собственность кооператива. Процедура выдела доли в натуре дает возможность обрести имущественные права на объект недвижимости (читай земельный участок). Впоследствии надел можно подарить близкому родственнику.

Строительство

Прежде чем делать пристрой к дому, нужно заручиться согласием остальных дольщиков. Выдел своей части в натуре избавит от необходимости советоваться с членами товарищества (кооператива). Если все сделать грамотно, дачник получит землю под ИЖС и сможет заняться строительством.

Таким образом, основные мотивы – продажа, дарение, строительство и иные способы распорядиться своей собственностью . Сюда же можно добавить нежелание пользоваться землей товарищества из-за конфликтов с соседями.

Если вы хотите перевести в собственность муниципальный надел, рекомендуем ознакомиться с инструкцией в статье « «.

Условия

Законодательство определяет следующие условия выдела доли в натуре земельных участков:

новообразованный участок должен иметь свободный проход и подъезд транспорта;
границы земельного участка не должны вклиниваться в территории садового/дачного товарищества;
размер надела не должен быть меньше «минималки» по региональным нормативам, а если это невозможно, владелец части должен получить денежную компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ);
наличие межевого дела с установлением точных границ участка;
соблюдение пограничных засечек соседей.

Новый собственник вправе распоряжаться только своим земельным участком. Территория товарищества отныне для него «закрыта».

Минимальный размер земельного участка для выделения доли в натуре

Региональные стандарты устанавливают минимальные площади, которые могут быть выделены в качестве самостоятельных участков земли.

Минимальная величина:

участков под огородничество и садоводство – 4 сотки;
земель на нужды ИЖС – 6 соток;
на нужды ЛПХ – 10 соток;
под крестьянское (фермерское) хозяйство – 15 соток.

Как все на самом деле?

Очень сложно выделить долю в натуре, если она не дотягивает до минимального размера или нарушает целостность площади. Зачастую прибегают к альтернативному способу – выделившийся собственник получает денежную компенсацию. Сразу после ее выплаты доля остается в общей долевой собственности товарищества. Размеры долей всех сособственников увеличиваются.

Как выделить земельный участок в натуре из общей долевой собственности

Сегодня можно встретить два способа выдела земли в натуре:

договор с остальными дольщиками – по соглашению дачников;
судебный порядок – при отсутствии согласия или нехватке документов.

Начнем с обзора выдела доли в натуре по соглашению сторон – такой способ подойдет в случае согласия всех дольщиков.

Порядок выделения по соглашению

Письменное соглашение – хоть и не популярный, но самый действенный способ выделить землю в натуре из общей собственности. Дачникам предстоит выполнить межевание, оформить новые кадастровые документы и зарегистрировать право собственности с занесением в Росреестр.

Алгоритм действий

Добровольный способ состоит из следующих этапов:

Шаг №1 – Заявление на имя председателя товарищества, созыв общего собрания совладельцев.

Шаг №3 – Проведение землеустроительных работ по заявке выделившегося дачника.

Шаг №4 – Второе собрание совладельцев, кадастрового инженера и соседей по участкам.

Шаг №5 – Составление межевого дела.

Шаг №6 – Передача документов в отделение Росреестра.

Шаг №7 – Получение выписки из ЕГРН с кадастровыми данными на новый участок.

Шаг №8 – Сбор документов для регистрации права собственности.

Шаг №9 – Подача заявки в орган Росреестра, ожидание ответа.

Шаг №10 – Регистрация в реестре недвижимости с выдачей соискателю выписки из ЕГРН.

Образец соглашения о выделении доли в натуре

Члены товарищества должны прийти к общему мнению. Соглашение заключается только на добровольной основе, если совладельцы не имеют никаких претензий друг к другу.

название документа;
ФИО сособственников, данные их паспортов, телефоны и прочие сведения для связи;
местоположение и кадастровый номер земельной площади;
категория земельного участка – должна подлежать разделу или выделу на части без ущерба всей земле;
информация о правоустанавливающих документах на землю;
сведения о правоутверждающем документе – Свидетельство о праве собственности или новый образец выписки из ЕГРН;
данные о первоначальном размере участка, а также о размере выделяемой части одному или нескольким дольщикам;
данные о денежной компенсации (при наличии);
подтверждение, что стороны пришли к общему согласию;
подписи участников (с расшифровкой).

Посещать нотариуса необязательно, совладельцы могут обойтись и без похода в контору. Достаточно печати председателя, а также личных подписей членов товарищества.

Документы на регистрацию

Регистрационные действия производятся в отделе Росреестра по месту нахождения земельного участка. Чтобы не стоять в очереди дачник может подать документы через отделение МФЦ «Мои документы».

Вместе с соглашением о выделе доли в натуре заявитель предоставляет документы следующего содержания:

паспорт РФ;
нотариальная доверенность – если от имени заявителя действует его представитель;
выписка из ЕГРН с кадастровыми данными на участок;
заполненное заявление;
официальный протокол общего собрания + соглашение (см. выше);
свидетельство о праве собственности на долю в общем земельном наделе (начиная с 2016 года – их заменяет выписка из ЕГРН единого образца);
акт межевания территории.

Сотрудник Росреестра или МФЦ принимает пакет с документами в течение 5-10 минут. Обратно соискатель получит талон о приеме. Сотрудник сообщит, когда и в какое время можно подойти за готовым документом (выпиской из ЕГРН).

Порядок выделения через суд

Отстаивание права на выдел доли из общей собственности товарищества – процедура не из легких. Зачастую совладельцы попросту не могут прийти к компромиссу, а значит придется решать вопрос в зале судебного заседания.

Ситуации, когда выдел доли требует судебного вмешательства:

отсутствие документов на право владения долей в имуществе товарищества (кооператива);
некорректное указание размера доли;
нежелание остальных сособственников идти навстречу заявителю;
проблемы с регистрацией изменений в органе Росреестра.

Считается, что указанных причин достаточно. Впрочем, у истца могут быть и другие основания обратиться в суд.

Пошаговая инструкция

Предлагаем пошаговый порядок действий по защите своих прав относительно выдела доли из общей собственности на землю:

Установление причины.
Попытка договориться с остальными дачниками по товариществу – устные переговоры, письма, претензии.
Оформление иска о выделе доли земельного участка в натуре и/или о получении компенсации.
Передача пакета документов в районный суд.
Приглашение на предварительные судебные слушания.
Назначение первичной или повторной землеустроительной экспертизы.
Проведение основных судебных слушаний.
Издание постановления о выделе доли в натуре.
Передача истцу копии исполнительного листа.
Регистрация нового права собственности в органе Росреестра.

Желательно отстаивать свои интересы совместно с юристом. Специалист поможет собрать доказательства, составит исковое заявление и убедит суд в вашей правоте. Предварительно стоит получить бесплатную консультацию. Сделать это вы можете прямо на нашем сайте через форму обратной связи.

Исковое заявление (образец)

Обращение в суд имеет форму искового заявления с указанием деталей спорной ситуации.

Форма иска о выделе доли в натуре – простая, письменная.

Адресатом выступает районный или городской судебный орган. Предварительно следует узнать график приема обращений, чтобы осталось время на сбор документов.

данные об адресате – наименование и реквизиты судебного органа;
данные о заявителе-дачнике – ФИО, паспортные данные с разворота, контакты;
данные об ответчиках – ФИО совладельцев, их контактная информация;
подробное описание сложившейся ситуации;
данные о невозможности разрешить вопрос на досудебном этапе;
данные о земельном участке, на каком основании он был получен сторонами;
указать на право выдела доли из общей собственности/получение соразмерной компенсации;
ссылки на положения закона;
требование истца – лаконичное, ёмкое, справедливое;
список документов-приложений;
дата и подпись.

Необходимые документы

Одновременно с иском о выделении доли заявитель подает документы для рассмотрения дела по существу:

копия паспорта;
копия протокола собрания сособственников земельной площади;
свидетельство или выписка из ЕГРН о праве на долю;
копии обращений, претензий, писем и других попыток решить вопрос в мирном русле;
копия выписки из ЕГРН с кадастровыми данными на участок;
расчет компенсации (если требуется);
квитанция об оплате госпошлины.

Истец может действовать через представителя – понадобится нотариальная доверенность + копия паспорта доверенного лица.

Сроки

Судебное рассмотрение дела занимает от пары месяцев до полугода.

Помимо судебных слушаний, суд может назначить землеустроительные работы – обычно они длятся от 30 дней до двух месяцев. Итоговое решение принимается после всестороннего анализа сложившейся ситуации.

Стоимость, расходы

Основная статья расходов – оплата землеустроительных работ. Причем если их назначит суд, сумма окажется гораздо выше. Для сравнения: вызов кадастрового инженера для замеров самостоятельно – 20-30 тысяч рублей; землеустроительные работы по ходатайству суда – от 40 до 50 тысяч рублей за обследование одного земельного надела.

Вместе с тем истец оплачивает госпошлину за подачу иска имущественного характера, подлежащего оценке. Размер высчитывается на основе стоимости доли в общем имуществе – от 400 рублей до 60 000 рублей (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Преимущество в том, что истец имеет право взыскать судебные издержки с проигравшей стороны. Разумеется, в случае полного выигрыша дела.

Судебная практика

Окончательное решение суда зависит от обстоятельств сложившейся ситуации.

Допускается один из трех вариантов судебного решения:

полное удовлетворение иска о выделе доли земельного участка в общей собственности дольщиков;
назначить дополнительную экспертизу с привлечением кадастрового инженера;
заменить выдел доли компенсацией в денежном эквиваленте.

Важно понимать, что нарушения судебной процедуры могут привести к отказу в рассмотрении искового заявления.

Недопустимо выделять долю земли в натуре , если:

Имеются риски нанести ущерб общему земельному участку.
Возможный выдел понизит стоимость земельного надела.
Территория потеряет свой статус после выделения доли (например, станет непригодной для сельскохозяйственной обработки).
Угроза нарушения прав третьих лиц (соседей).
Официальный запрет выделять доли из общей собственности – связан с целевым назначением земли.

Пример:

Кировский районный суд г. Тольятти Самарской области рассматривал дело о выделе доли земельного участка в натуре.

Заявителем-истцом выступал член товарищества Бойко, а ответчиками Иванов, Курин, а также Хорошилов.

Бойко хотел выделить ¼ долю земельного участка на основании ст. 11.5 ЗК РФ, в связи с тем, что хотел отдать участок в аренду. Ответчики были против выдела доли, поскольку считали, что такое действие нарушит целостность земельного участка. Они не хотели, чтобы Бойко отрезал себе лучший кусок земельного надела, в связи с чем стоимость земли товарищества резко упадет.

Выслушав мнения сторон, суд назначил землеустроительную экспертизу на местности. Спустя некоторое время пришли результаты. Судьи убедились, что выдел ¼ доли в натуре приведет к серьезному падению цены участка. Следовательно, от такого выдела пострадают в первую очередь ответчики, поскольку они продолжат пользоваться участком товарищества на равных правах.