Изменение целевого назначения нежилого помещения. Изменение целевого назначения нежилого помещения для открытия продовольственного магазина. Изменить функциональное назначение в квартире - порядок действий

Тем не менее, существует ряд признаков, в соответствии с которыми можно идентифицировать такую недвижимость.

Признаки нежилого объекта :

Подробнее о различиях между жилым и нежилым помещением читайте .

Целевое использование недвижимости, не предназначенной для проживания

Сведения о назначении помещения вносят в базу данных в момент постановки на кадастровый учет (согласно п.16, гл.2 Закона 221-ФЗ от 24 июля 2007г .). Нежилое помещение имеет свое целевое назначение – вид деятельности, для которой предназначен данный объект. Цели использования нежилого помещения различают таким образом:

офисные;
торговые;
спортивные;
коммунально-бытовые;
образовательные;
медицинские;
учреждения общественного питания;
складские;
свободного назначения и пр.

Объекты недвижимости, не предназначенные для проживания, подлежат еще одной – по функциональному назначению. Для этого учитываются технические характеристики и особенности конструирования. В данном аспекте помещения бывают:

техническими;
вспомогательными;
коммуникационными;
основными;
обслуживающими.

Основное деление объектов

Законодательно не определено понятие назначения нежилого помещения . Согласно приказу Минэкономразвития РФ №943 от 16 декабря 2015г . утвержден Порядок ведения ЕГРН. В блоке 3.5, п.36, подп.3 документа сказано, что по назначению помещения подразделяются на жилые и нежилые.

При этом первые предназначены исключительно для одной цели – проживания граждан. Вторые же классифицируются по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования в ЕГРН.

Важно : четкое определение целевого назначения может ограничить варианты использования нежилого объекта недвижимости. Это может быть связано с разными нормативами санитарных, противопожарных и других требований.

Ответственность за неправильную эксплуатацию

Использование нежилого помещения не по назначению влечет за собой административную ответственность . Дабы избежать споров и судебных разбирательств, нужно привести в соответствие документальное и фактическое назначение недвижимости.

Еще один существенный момент – нежилое помещение не предназначено для проживания. В Жилищном кодексе РФ в ст. 15 содержаться исчерпывающие требования, предъявляемые к жилому помещению. Если хотя бы одно условие не соблюдено, в здании или его части проживать нельзя.

Законодательство РФ не включает прямой ответственности за , но существует ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических норм (по площади, уровню шума, планировке, освещенности и т.д.).

Наказание за такое правонарушение – штраф в размере от 500 до 1000 руб. для граждан, от 1000 до 2000 руб. для должностных лиц, в том же размере для ФЛП (или приостановление деятельности на период до 90 дней), от 10000 до 20000 руб. либо приостановление деятельности длительностью до 3-х месяцев для юрлиц.

Больше информации о правилах пользования нежилыми помещениями вы найдете в .

Классификация площадей и их характеристика

Свободное — что это такое?

Для того, чтобы расширить возможные сферы использования недвижимости, можно придать ей статус нежилого помещения свободного назначения. Такие объекты эксплуатируются собственниками и арендаторами в разных направлениях деятельности, за исключением специализированных.

Важно : нежилое помещение свободного назначения имеет широкую функциональность.

Целевое назначение недвижимости зачастую становится известным еще в момент проектирования, но для владельца оптимальный вариант – создание универсального сооружения . Такое здание можно перепрофилировать по требованию арендатора. Часто нежилые помещения свободного назначения используются как торговые центры, под офисы, предприятия бытовой или социальной сферы.

Помещения свободного назначения, несмотря на свою многофункциональность, не могут в полной мере подойти для всех сфер деятельности. Учитывая специфику работы учреждения, в отдельных случаях потребуются дополнительные документальные согласования.

Жилое

Согласно Закону №218-ФЗ, ст.8 , ч.5, п.9, 10, 11 в ЕГРН включается дополнительная информация о назначении здания, помещения, о его наименовании. При постановке на кадастровый учет меняется только основная информация о недвижимости, касательно изменения назначения следует руководствоваться Жилищным Кодексом РФ (гл.4). Важно, что изменение назначения помещения в здании не влечет за собой изменения изменения самого здания (например, помещение жилое, здание нежилое).

В связи с этим уполномоченные государственные органы направляют в ЕГРН сведения об изменении назначения нежилого помещения для включения такой информации в реестр (Закон №218-ФЗ, ст.32 , ч.1).

Подробнее о классификации нежилых помещений читайте .

Инструкция изменения функционального предписания

Изменить целевое назначение может собственник объекта недвижимости, а также арендатор по согласованию с владельцем, при этом существует два варианта, как изменить целевое назначение нежилого помещения :

Перевод объекта в жилой (соответственно главе 3 ЖК РФ).
Изменение вида деятельности.

Основные этапы перепрофилирования помещения :

составление проекта;
согласование его с городскими службами (горводоканал, СЭС, МЧС и т.д.);
подготовка документов и предоставление их в уполномоченные органы госуправления;
проведение работ, соответствующих проектной документации и сдача здания в эксплуатацию;
оформление технического паспорта представителем БТИ;
получение нового кадастрового паспорта;
обращение в регистрационный орган для получения нового свидетельства о праве собственности.

Куда обращаться

Каким бы не было направление работы, потребуется согласование с Госпожнадзором. Для этого стоит обратиться в районное управление пожарной инспекции. Чтобы подтвердить соответствие санитарно-эпидемиологическим нормам, нужно получить разрешение от Роспотребнадзора. БТИ подготовит планы помещений, которые расположены ниже и выше объекта.

Документация вместе с заявлением владельца подается в Префектуру округа . После принятия положительного решения собственник обращается в ЕГРП, где осуществляется новая регистрация помещения.

Если необходимо , то этими вопросами занимаются органы местного самоуправления, в больших городах – территориальные администрации, в малых – районные органы власти.

Составление и согласование проекта

До обращения в проектное бюро следует выяснить состояние несущих конструкций, полов, проводки, системы водоснабжения, а также, возможна ли перепланировка в данном строении. Имея необходимую документацию и результаты предварительного , можно приступать к составлению проекта.

При необходимости в документ могут быть включены дополнительные разделы :

конструктивные решения;
проект фасада;
отопление, вентиляция;
водоотведение и подача воды и т.д.

Составление проекта – самый сложный и ответственный этап. Согласование происходит в следующем порядке :

Жилинспекцией.
Пожарным надзором.
Санитарно-эпидемиологическим надзором.
Экспертным бюро.
Отдел архитектуры (если затрагивается фасад здания).

Подготовка документов

Чтобы изменить назначение помещения нужно подготовить такие документы :

заявление;
правоустанавливающую документацию;
технический план (о том, чем отличается технический план от технического паспорта, читайте );
экспликацию;
проект перепланировки;
справки из БТИ о техническом состоянии, инвентаризационной стоимости;
справку об отсутствии коммунальных долгов.

Получение разрешения

После подачи документов местные органы власти изучают объект и рассматривают возможность перепрофилирования в срок до шести дней. Если принимается положительное решение, заявителю выдается разрешение с неограниченным сроком действия. Если выявлены какие-либо нарушения, дается период от 10 дней на их устранение, после чего повторно рассматривается заявление.

Финансовые издержки

Основные финансовые траты направлены на:

Подготовку проектной документации.
Оплату услуг Жилинспекции.
Покрытие стоимости строительных работ.
Оплату государственной пошлины.

Сумма расходов будет разниться в зависимости от региона . Так, в Москве приблизительная стоимость проекта составит 150 руб. за 1 кв.м. помещения. В отдаленных регионах готовый документ может стоить 60000-70000 руб.

Ориентировочная цена на услуги в Москве и области составляет:

подготовка технического заключения – 25000 руб;
составление проекта – 130000 руб;
оплата услуг БТИ – 60000 руб;
работа отдела архитектуры – 30000 руб;
внесение изменений в документы – 45000 руб.

Сроки

В обычном порядке на подготовку технического заключения уходит 1-2 дня. В зависимости от сложности проект готовится от нескольких дней до двух месяцев.

На подготовку справок БТИ и вызов специалиста в среднем уходит от 10 до 30 дней . Работа с архитектором занимает до двух недель, а внесение изменений в документацию – не более 30 дней.

Внесение изменений в кадастровый план

Изменения в кадастровую документацию вносятся на основании технического плана с чертежом и описанием основных параметров объекта. Эта процедура может занять от трех до восемнадцати дней в зависимости от сложности и масштаба изменений. Итогом становится оформленный кадастровый паспорт с обновленной планировкой объекта.

Нежилое помещение имеет свое целевое назначение, в соответствии с которым используется. Если собственник или арендатор принимает решение изменить вид деятельности, необходимо привести помещение в соответствие новым нормам и требованиям. Для этого меняется его целевое назначение. Процедура трудоемкая и затратная, требует определенных знаний и алгоритма действий.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

(Лапач В. А.)

(«Закон», 2006, N 8)

ИЗМЕНЕНИЕ НАЗНАЧЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ: НЕКОТОРЫЕ ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ

В. А. ЛАПАЧ

В. А. Лапач, доктор юридических наук, профессор.

Жилищное законодательство, исходя из особой социальной значимости жилья, утверждает использование жилых помещений по назначению в качестве одного из своих главнейших начал.

С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ в нашем законодательстве впервые нашли свое решение многие практические вопросы, касающиеся порядка изменения назначения помещений, в особенности перевода жилых помещений в нежилые, и наоборот.

В действующем жилищном законодательстве центральным является понятие объекта жилищных прав — жилого помещения, каковым признается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилым помещением признается:

жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Особое положение в систематике жилья занимает многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме.

Не допускается использование в качестве жилых помещений вспомогательного использования, а также помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Новое жилищное законодательство, как и прежнее, исходя из особой социальной значимости жилья, утверждает использование жилых помещений по назначению в качестве одного из своих главнейших начал (п. 1 ст. 1 ЖК). Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Данное положение остается справедливым и для специализированных жилых помещений, к каковым отнесены служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (п. 1 ст. 92 ЖК). Однако необходимо иметь в виду, что целевой характер указанного выше жилищного фонда выдвигает более жесткие (в сравнении с обычными жилыми помещениями) требования к правовому режиму и порядку пользования специализированным жильем. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и Типовые договоры найма специализированных жилых помещений. Согласно данным Правилам использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с названными Правилами. В соответствии с п. 12 Правил включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с учетом требований, установленных Правилами.

Это правило указывает на то, что между общим понятием жилищного фонда и понятием специализированного жилищного фонда существует родо-видовое соотношение. Изменение правового режима жилого помещения характеризуется терминами «включение» помещения в специализированный жилищный фонд и «исключение» его из этого фонда. Жилое помещение, включенное в специализированный фонд, должно получить дополнительную атрибутивную характеристику одного из подвидов специализированного жилищного фонда (служебные и т. п.). При этом формулируются определенные требования, которым должны соответствовать помещения того или иного подвида. Так, к служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры, причем не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.

К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения, укомплектованные мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека. По этой же норме на 1 человека предоставляются жилые помещения маневренного фонда.

К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием. В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности.

Все эти специфические требования лишь уточняют, но никак не изменяют основного назначения жилого помещения.

В случае исключения жилого помещения из специализированного фонда такое помещение утрачивает видовую характеристику, но сохраняет общий правовой режим жилого помещения.

Закон не предусматривает возможности изменения назначения специализированного жилого помещения путем прямого перевода из одного вида таких помещений в другой. При наличии возможности и целесообразности специализированное жилое помещение должно быть исключено из специализированного фонда и включено в другой вид этого фонда.

Правовой режим жилого помещения и его назначение допускают использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17 ЖК). Данное дозволение относится к гражданам, проживающим в жилом помещении на любом законном основании (право собственности, наем, безвозмездное пользование), в том числе и к проживающим в специализированных жилых помещениях. Такое использование не изменяет доминирующего назначения жилого помещения, и, следовательно, помещение и в этом случае продолжает оставаться жилым. Вместе с тем закон запрещает размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17 ЖК) ввиду того, что такое использование несовместимо с проживанием в этом же помещении людей. Закон не содержит указания на признаки промышленного производства, которое не может быть размещено в жилом помещении, поэтому в спорных случаях следует руководствоваться Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, продукции и услуг ОК 004-93.

Кардинальным образом правовой режим жилого помещения изменяется в двух случаях: а) признания жилого помещения непригодным для проживания; б) перевода жилого помещения в нежилое.

В первом случае жилое помещение, фактически непригодное для проживания, признается таковым официально. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения.

Перечень оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу приведен в разделе III Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.

Общим основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Приводящие к такому состоянию причины весьма многообразны:

— критическое снижение до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

— изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей;

— превышение показателей санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), когда инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня;

— расположение жилых помещений в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу.

Имеются и другие причины, по которым жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. Признание жилого помещения непригодным для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется межведомственной комиссией.

По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:

— о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

— о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями и после их завершения — о продолжении процедуры оценки;

— о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;

— о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения. Если число голосов «за» и «против» при принятии решения равно, решающим является голос председателя комиссии. В случае несогласия с принятым решением члены комиссии вправе выразить свое особое мнение в письменной форме и приложить его к заключению.

На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством.

Для подобных случаев, когда жилищные права граждан терпят существенный урон, закон устанавливает преимущественную защиту лиц, проживающих в жилых помещениях, занимаемых по договору социального найма. На основании ст. ст. 86, 87 ЖК таким лицам как в случае признания жилого помещения непригодным для проживания, так и в случае признания жилого дома подлежащим сносу, органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими соответствующее решение, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Итак, признание жилого помещения непригодным для проживания влечет серьезное правовое последствие в виде юридической невозможности проживания людей в таком помещении. Однако это не означает, что такое помещение автоматически исключается из состава жилищного фонда, поскольку в случае проведения капитального ремонта (реконструкции, перепланировки) потребительские качества помещения могут быть восстановлены.

Если же непригодность для проживания имеет критический характер, не может быть устранена или жилой дом подлежит сносу, помещение, разумеется, исключается из жилищного фонда (ввиду сноса либо путем перевода в нежилой фонд).

Таким образом, между признанием жилого помещения непригодным для проживания и переводом жилого помещения в нежилое непроходимой границы нет: при известных условиях непригодное для проживания помещение может тем не менее быть переведено в нежилое. Однако нормы, регулирующие порядок перевода жилого помещения в нежилое (глава 3 ЖК), ориентированы на иную ситуацию, когда назначение помещения изменяется не в связи с его непригодностью для проживания, а в связи с тем, что использование его для целей, не связанных с проживанием, более отвечает экономическим или иным интересам собственника. Как следует из п. п. 1, 2 ст. 23 ЖК, изменение назначения жилого помещения путем его перевода в иную категорию может быть инициировано только собственником помещения или уполномоченным им лицом (заявитель). Органом, осуществляющим перевод помещения, является орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения. Заявитель представляет в этот орган заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Требовать представления иных документов запрещено. Решение о переводе или об отказе в переводе должно быть принято не позднее 45 дней с момента представления необходимых документов в орган, осуществляющий перевод. Отказ в переводе возможен лишь в ограниченном числе случаев, указанных в п. 1 ст. 24 ЖК: непредставление заявителем требуемых документов; представление документов в ненадлежащий орган; несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК условий перевода помещения; несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Условия, при которых перевод жилого помещения в нежилое невозможен, сформулированы в ст. 22 ЖК в виде исчерпывающего перечня:

— доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

— переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

— квартира в многоквартирном доме расположена не на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются жилыми.

Только два условия, запрещающие перевод нежилого помещения в жилое, определены в п. 4 ст. 22 ЖК:

— такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

— право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилых помещений в нежилые создает заметно больше проблем, чем обратный перевод. Это легко объясняется тем, что, как правило, на пользование жилым помещением имеют право члены семьи собственника, а иногда и другие лица. Применяемые в ст. 22 ЖК ссылки на обременение права собственности на переводимое помещение относятся в первую очередь к таким типичным ситуациям. Статьей 31, п. 1, ЖК граждане, проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, подразделены на членов семьи (супруг, дети, родители) и иных лиц, которые могут быть признаны членами семьи, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Как следует из п. 2 той же статьи, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Кроме того, на основании ст. ст. 33, 34 ЖК самостоятельные права пользования жилым помещением имеются у отказополучателя и у гражданина, проживающего в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

На первый взгляд право пользования жилым помещением со стороны членов семьи является вторичным и всецело зависящим от судьбы соответствующего права собственника. При таком понимании, если собственник отказывается от права на жилое помещение в пользу права на помещение нежилое, намереваясь совершить таковой перевод, члены семьи не могут ссылаться на то, что жилое помещение обременено их правами. Однако такой вывод представляется нам неправильным. Право пользования жилым помещением члены семьи утрачивают в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу (п. 2 ст. 292 ГК), однако перевод жилого помещения в нежилое не может рассматриваться в качестве перехода права собственности на помещение к другому лицу. Пункт 3 той же статьи позволяет членам семьи собственника требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса от супруга собственника жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности (законный режим имущества супругов), требуется нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки по распоряжению недвижимостью.

Следовательно, члены семьи могут возражать против перевода жилого помещения в нежилое, ссылаясь на обременение права собственности их правами.

Самостоятельной является проблема залоговых прав на подлежащее переводу жилое помещение. Дело в том, что применяемые в этих целях нормы главы XIII Закона «Об ипотеке» автоматически прекращают действие, как только помещение утратит статус жилого. Как представляется, практически единственным способом для собственника заложенного жилого помещения снять возражения залогодержателя против перевода помещения в нежилое было бы заключение между ним и залогодателем письменного соглашения о восстановлении или замене помещения, переведенного в нежилое (по аналогии с п. 3 ст. 36 Закона «Об ипотеке»). Конечно, в данном случае физической гибели жилого помещения нет, как предмет материального мира оно остается, но уже в ином правовом качестве нежилого помещения, что может расцениваться как существенное ухудшение обеспечения обязательства и способно привести к требованию залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства.

Нужно заметить, что судьба права собственности на жилое помещение при переводе его в нежилое, равно как и при обратном переводе, не вполне ясна.

Данное право, со всей очевидностью, не прекращается, ибо перевод помещения в иную категорию не предусмотрен в качестве основания прекращения права собственности ни гражданским, ни жилищным законодательством. В качестве специального основания прекращения права собственности на жилое помещение ГК РФ указывает лишь на бесхозяйственное содержание жилого помещения (ст. 293 ГК), однако применительно к переводу данное основание вряд ли может быть использовано. Но, с другой стороны, по завершении перевода право собственности на жилое помещение уже не существует в том виде, в каком оно первоначально формировалось ввиду глубокого изменения юридического режима объекта права (даже если таковой по своим физическим свойствам остается прежним). Обратный перевод (из нежилого в жилое помещение) также создает некоторую концептуальную проблему, поскольку перевод не указан в законе в качестве основания возникновения права собственности на жилое помещение. Таким основанием не может быть также решение о переводе либо акт приемочной комиссии (ст. 23 ЖК РФ), поскольку данные акты являются основанием лишь для использования помещения в качестве жилого, но не для возникновения полноценного права собственности.

По всей видимости, в таких ситуациях мы сталкиваемся с некоторой избыточностью правового регулирования, тогда как в некоторых нормативных контекстах следовало бы не подчеркивать, а сглаживать, нивелировать режимные признаки жилых и нежилых помещений. Например, в Законе ФРГ от 15 марта 1951 г. содержится прямое указание о том, что к праву собственности на нежилое помещение соответственно применяются нормы, относящиеся к праву собственности на жилое помещение (абз. 1 § 1). В Жилищном кодексе России сближение правовых режимов жилых и нежилых помещений также прослеживается, например, в ст. 36, регулирующей вопросы собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Несмотря на то, что законодатель воздержался пока от указания на то, что речь идет как о жилых, так и о нежилых помещениях, эту новеллу уже можно расценивать как существенный прогресс по сравнению со ст. 290 ГК, продолжающей говорить об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме.

Конечно, режимные различия жилых и нежилых помещений до конца не могут и не будут сняты никогда, однако, если иметь в виду, что при переводе жилых помещений в нежилые (и при обратном переводе) речь идет скорее не об изменении материального предмета правоотношения, а об изменении назначения одного и того же предмета, следовало бы поискать нормативные решения, которые бы позволили упростить возникающие при этом проблемы.

——————————————————————

Заказ документов БТИ от 5 000 рублей.

Остальные расценки, на оказываемые нами виды услуг, в разделе "Цены"

Перепрофилирование помещений – обычная практика на рынке недвижимости Москвы. Гипермаркет открывается на месте пустующих мастерских, отделение банка въезжает в заброшенный склад, офис появляется вместо парикмахерской.

Одно дело, когда вместо одного магазина открылся другой, но если изменилось назначение помещения, такая процедура потребует согласования в городской администрации.

Что такое профиль помещения?

Понятие функционального назначения закреплено постановлением правительства РФ № 219 от 18 февраля 1998 года. Согласно этому законодательному акту, в Едином государственном реестре прав должно указываться назначение объекта. Оно может быть торговым, административным, культурно-бытовым, производственным, складским.

Чтобы узнать профиль недвижимости, собственнику достаточно обратиться в БТИ. Арендатору в этом случае потребуется оформленное согласие собственника. По запросу БТИ выдает экспликацию здания с указанием профиля расположенных в нем помещений.

Как изменить целевое назначение нежилого помещения

Как осуществляется изменение функционального назначения нежилого помещения? На практике с этой процедурой зачастую связана необходимость капитального переоборудования объекта.

Для гостиниц, ресторанов, оздоровительных центров существуют определенные санитарные и эксплуатационные нормы, и, например, пустующий производственный цех не может соответствовать им без перепланировки.

Для этого разрабатывается проектная документация. Проект должен пройти согласование в следующих уполномоченных организациях:

Архитектурно-планировочное управление;
Роспотребнадзор;
Пожнадзор;
Москомнаследия.

Точный перечень организаций зависит от конкретного случая.

Изменение целевого назначения нежилого помещения в Москве

Если проектная документация согласована, к проекту заявитель прилагает следующий пакет документов:

договор аренды либо документы, подтверждающие собственность;
техпаспорт, экспликацию и поэтажный план;
справки об отсутствии коммунальных задолженностей;
справку о техническом состоянии недвижимости и инвентарной стоимости.

Эти документы подаются в Департамент потребительского рынка и услуг. Решение о перепрофилировании или отказе принимается Префектурой округа.

Перепрофилирование нежилого помещения

Если вас интересует вопрос, как изменить функциональное назначение нежилого помещения в Москве, обращайтесь в нашу компанию!

Работаем по всем административным округам города.

Оказываем услуги по смене профиля, переводу квартир из жилого фонда в нежилой, согласованию проектной документации.

Цена наших услуг – это сэкономленные время и силы заказчика, а также гарантия успешного преодоления всех бюрократических препятствий.

Звоните нам или связывайтесь через онлайн-форму на сайте!

ВЛИЯНИЕ РЕКОНСТРУКЦИИ, ПЕРЕПЛАНИРОВКИ И РЕМОНТНЫХ РАБОТ НА ТОЖДЕСТВО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

INFLUENCE OF RECONSTRUCTION, RE-PLANNING AND REPAIR WORK ON IDENTITY OF OBJECT OF THE REAL ESTATE

С.А. КРАСНОВА (S.A. KRASNOVA)

В статье рассматривается проблема определения тождества объекта недвижимости, возникающая в связи с действиями собственника или иных лиц по его реконструкции, ремонту или перепланировке. Поскольку в действующем законодательстве и судебной практике отсутствуют критерии, позволяющие определить идентичность преобразованного объекта недвижимости, обосновывается возможность использования критерия неизменности внешних границ недвижимости. Также выявляются возможные пути решения вопроса о принадлежности преобразованного объекта недвижимости и вносится предложение по совершенствованию законодательства о приобретении права собственности.

Ключевые слова: недвижимость, тождество, реконструкция, самовольная постройка.

In the article the problem of identity of the immoral property arisen due to it"s reconstruction, refurbishment or reecuipment is analyzed. There are no criteria to determine the identity of the transformed property in the legislation and the court practice, so the criterion of unchanging boundaries is substantiated. Also the possible ways of dissolving the question of the belonging the transformed property are discovered and suggestion to change the property legislation is made.

Key words: immoral property, identity, reconstruction, illegal construction.

Недвижимые вещи, как и другие материальные предметы, могут подвергаться определенным изменениям. Объективные факторы (силы природы) в меньшей степени по сравнению с движимыми вещами влияют на земельные участки и прочно связанные с ними объекты («недвижимость по природе») в силу их изначальной непотребляемости, капитальности и большей износоустойчивости, но все же могут привести к утрате объектом недвижимости своего тождества и появлению нового объекта. Так, ещё в римском праве нашли нормативное выражение случаи возникновения права собственности в результате приращения земельного участка за счет намыва земли или отрыва части земли от одного участка и присоединения его к другому, изменения границ участков при изменении русла реки . Подобные правила существуют и в современном законодательстве ряда зарубежных государств , были и являются в настоящее время предметом обсуждения в по-

рядке совершенствования отечественного гражданского законодательства .

Тем не менее в большинстве случаев изменения недвижимости обусловлены деятельностью человека, являются результатом целенаправленных действий по строительству, ремонту, улучшению объекта недвижимости, а также действий, направленных на выделение или присоединение отдельных частей (движимых и недвижимых вещей) к недвижимому имуществу. Следствием подобных действий может быть утрата объектом недвижимости своего тождества.

В действующем законодательстве используются различные понятия для описания деятельности, направленной на изменение существующего объекта недвижимости -«реконструкция», «перепланировка», «переоборудование», «текущий» и «капитальный ремонт». При этом одно понятие может охватывать различные по своему характеру изменения вещи: например, переустройство

жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (ст. 25 ЖК).

В то же время в жилищном законодательстве отсутствуют критерии, позволяющие определить вид, характер и степень изменения, приводящего к исчезновению первоначального объекта недвижимости и появлению нового. Не решен этот вопрос и в главе 14 ГК РФ, где содержатся лишь несколько правил, регулирующих приобретение права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 218, ст. 219, ст. 222, п. 3 ст. 225) . Очевидно, что указанные нормы не охватывают всех возможных случаев, когда возникает вопрос о принадлежности объекта недвижимости в связи с его преобразованием.

Так, многие собственники осуществляют реконструкцию недвижимости, в результате чего меняются как физические характеристики объекта (площадь, этажность), так и юридические (назначение, вид имущества). Кроме того, на практике возникают ситуации, когда объект недвижимости, принадлежащий одному лицу, подвергается реконструкции другим лицом, при отсутствии договорных отношений с собственником исходного объекта. Во всех этих случаях возникает проблема поиска критериев, позволяющих провести границу между изменением недвижимой вещи, не приводящим к утрате тождества, и таким её преобразованием, когда первоначальный объект исчезает и появляется новый.

В случае реконструкции объекта недвижимости по воле самого собственника возникает вопрос о правовом основании признания права собственности на преобразованный объект. Если же утрата недвижимой вещью тождества является результатом действий другого лица, необходимо решить вопрос о принадлежности новой вещи. Несомненно, что от ответа на эти вопросы в конечном итоге зависит судьба виндикационного притязания в отношении преобразованной недвижимости.

В Градостроительном кодексе РФ «реконструкция» определяется как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженер-

но-технического обеспечения (ст. 1) . Относя все указанные действия к изменению существующего объекта недвижимости (реконструкции), законодатель не определяет последствия такого изменения с точки зрения сохранения тождества вещи. В связи с очевидным пробелом в нормативном регулировании данного вопроса суды выносят решения по спорам, возникающим из-за реконструкции, опираясь на свои собственные представления о последствиях преобразования объекта недвижимости. Так, в одних случаях арбитражные суды придерживаются мнения, что любое изменение, охватываемое понятием реконструкции, приводит к созданию нового объекта недвижимости . В других же, наоборот, полагают, что в результате реконструкции не происходит возникновения новой недвижимости. Но всё же в большинстве дел судебные решения принимаются с учетом характера изменения объекта в процессе реконструкции.

Однако и здесь трудно говорить о каком-либо единообразии: для одних судебных органов изменение этажности сооружения (например, возведение дополнительного этажа) является основанием для вывода о прекращении права на реконструированный объект , для других - недостаточно для решения об утрате недвижимой вещью тождества . В то же время изменение площади или назначения объекта недвижимости, как правило, оценивается арбитражными судами как исчезновение первоначального объекта с прекращением права собственности на него .

Практика судов общей юрисдикции в этом вопросе также не отличается определенностью. Президиум Верховного Суда РФ, рассматривая вопрос о правомерности требований регистрирующих органов к гражданам о государственной регистрации права собственности на возведенные в установленном порядке пристройки, надстройки жилых домов, разъяснил, что в результате реконструкции возникает новый объект недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации в связи с изменением его размеров, планировки, площади . Исходя из данного разъяснения возможен вывод, что всякое изменение недвижимости приводит к утрате её тождества, что далеко небесспорно. Представляется, что позиция Верховного

Суда по вопросу о последствиях реконструкции требует более глубокого и развернутого обоснования.

Сознавая актуальность и практическую значимость решения данного вопроса, некоторые цивилисты предпринимают попытки поиска критериев, позволяющих определить, в каких случаях изменения недвижимости не влияют на её тождество, а в каких - приводят к исчезновению вещи и появлению нового объекта. В частности, М.Г. Пискунова и Е.А. Киндеева отмечают, что правовая оценка строительных работ зависит от их результата: происходит либо прекращение права на объект недвижимости и создание нового либо изменение объекта не приводит к прекращению права на него . А поскольку после осуществления строительных работ учетные параметры здания и помещения меняются, необходимо отражение этих изменений в ЕГРП. Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее по тексту - Правила) предусматривают возможность внесения изменений, не связанных с существенным изменением объекта, в частности при незначительной реконструкции объекта недвижимости. Но «незначительность» реконструкции понимается регистрирующими органами в различных регионах по-разному .

В связи с этим авторы предлагают использовать в качестве критерия установление факта создания нового объекта или изменение существующего. Установление этого факта связывается с удостоверением изменений органом технической инвентаризации, что, в свою очередь, является основанием внесения записей в ЕГРП. В то же время вид записи (характер регистрационного действия) предопределяется тем, был ли в результате строительных работ создан новый объект или только изменились характеристики существующей недвижимости. Создание нового объекта по сути отождествляется авторами с существенной реконструкцией; незначительная реконструкция приравнивается к изменению объекта, которое не требует погашения записи о праве собственности на данный объект и внесения записи о праве собственности на новый объект недвижимости .

Следует согласиться с М.Г. Пискуновой и Е.А. Киндеевой в оценке возможных по-

следствий реконструкции: действительно,

они могут выражаться как в утрате тождества первоначальным объектом недвижимости, так и в изменении его характеристик, не влияющих на тождество. Однако предлагаемый ими критерий не позволяет решить существующую проблему, поскольку основан на использовании оценочного понятия «значительная» или «незначительная реконструкция», которое само нуждается в предварительном толковании и установлении тех или иных критериев, позволяющих оценить характер реконструкции. Не случайно авторы отмечают отсутствие единства правоприменительной практики при определении степени значительности или незначительности реконструкции.

Видимо, осознав неудачность использованного в Правилах оценочного понятия, сравнительно недавно законодатель внес изменения в п. 67 Правил: понятие «незначительная реконструкция» было заменено на исчерпывающий перечень сведений об изменениях объекта недвижимости, которые не являются существенными. В настоящее время к ним относится изменение недвижимости в связи с реконструкцией и перепланировкой без изменения внешних границ объекта, а также изменение назначения объекта . Такой вариант решения вопроса о тождестве объекта недвижимости, когда оно сохраняется при неизменности внешних границ объекта, можно встретить и в юридической литературе. Так, Е. О. Трубачев, исследуя особенности нежилых помещений, приходит к выводу, что «любые перепланировки и изменения в пределах пространственных границ нежилых помещений не изменяют пространственной составляющей, которая и индивидуализирует помещение» .

Индивидуализация недвижимого имущества (кроме недвижимости «по закону») обеспечивается прежде всего за счет фиксации его пространственных границ. Так, в соответствии с Правилами ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подраздел об объекте недвижимости вносятся сведения о наименовании объекта, его местоположении, назначении, площади (п. 24 Правил, Приложение № 1 к Правилам). Именно местонахождение объекта, его адрес выступают

основным признаком, позволяющим отличать один объект недвижимости от другого . Стационарность недвижимости, неизменность её местоположения в силу привязки к земле создают возможность для кадастрового учета и учета прав на объекты недвижимости, а также сделок с ними. Следовательно, изменение внешних границ объекта в связи с реконструкцией (что проявляется в изменении общей площади здания, сооружения, в том числе за счет пристройки, надстройки), а также изменение его местоположения на земле следует рассматривать как исчезновение первоначального объекта и появление нового .

Это правило применимо и к помещениям (жилым и нежилым): перепланировка, переоборудование помещений предполагают изменение внутренней конфигурации (снос перегородки между комнатами, перенос дверных проемов и т. п.), но не изменяют местоположение квартиры внутри другого объекта недвижимости - многоквартирного дома или другого здания. Тогда как при соединении двух квартир или нежилых помещений в одно помещение происходит изменение внешних границ объекта недвижимости, что приводит к исчезновению первоначальных объектов и требует отражения в ЕГРП посредством погашения записи о праве собственности на исходные объекты и внесения записи о новой недвижимости. Таким образом, при решении споров, связанных с изменением недвижимого имущества в результате реконструкции, переоборудования, перепланировки или ремонтных работ, следует учитывать предложенный критерий неизменности внешних границ объекта недвижимости.

Что касается второго указанного в п. 67 Правил случая - изменения назначения объекта недвижимости, оценка этого изменения как несущественного, не требующего внесения записи о новом объекте, не в полной мере учитывает последствия подобного преобразования недвижимости. С одной стороны, при изменении назначения (например, переводе жилого помещения в нежилое) недвижимая вещь физически остается неизменной и существует в прежних пространственных границах. Но с другой стороны, меняются юридические характеристики объекта, изменяется его правовой режим. Как верно отме-

чает В.А. Лапач: «по завершении перевода жилого помещения в нежилое право собственности на жилое помещение не существует в том виде, в котором оно первоначально сформировалось в связи с глубоким изменением юридического режима объекта права, даже если по физическим свойствам оно остается прежним» . В связи с этим, по мнению автора, возникает концептуальная проблема, так как перевод (изменение назначения) не указан в законодательстве в качестве ни основания прекращения, ни возникновения права собственности. Всё это требует поиска нормативных решений, которые позволили бы упростить возникающие при изменении назначения помещения проблемы .

Нельзя не согласиться с В.А. Лапачем, что решение проблемы тождества недвижимости в связи с изменением её назначения, а точнее, указание на критерии, позволяющие определить наличие или утрату тождества, необходимо на законодательном уровне. И, думается, оно должно быть иным, чем закрепленный в Правилах ведения ЕГРП вариант. Ведь индивидуализация недвижимого имущества достигается не только за счет выявления и описания его физических характеристик (этажность, площадь застройки, год строительства, процент износа, конструктивные элементы зданий и сооружений) , но и за счет юридических признаков (кадастровый номер, назначение, отнесение к объектам культурного или исторического наследия) .

Наконец, следует принять во внимание, что функциональное назначение недвижимой вещи влияет на её правовой режим, в частности, режим эксплуатации, сохранения и распоряжения. Известно, что в силу предназначенности жилых помещений для проживания правомочия собственников и нанимателей имеют больше ограничений и в большей степени подвержены публичному контролю, чем аналогичные права владельцев нежилых объектов. А в отношении недвижимости, признанной объектом культурного наследия или историческим памятником, законных ограничений ещё больше .

Таким образом, несмотря на то, что при изменении назначения недвижимости естественные свойства не меняются, происходит юридическое преобразование объекта: на-

пример, вместо ранее существовавшего жилого помещения появляется другой объект -нежилое помещение, что с точки зрения юридических последствий равнозначно физической гибели объекта недвижимости. Такой подход, воплощенный в некоторых судебных решениях , следует признать единственно верным и нуждающимся в нормативном закреплении .

Законодательного решения требует ещё один вопрос - о принадлежности вновь возникшего объекта. Как уже отмечалось, в законе отсутствуют нормы, которые непосредственно регламентировали бы последствия преобразования объектов недвижимости, в результате чего появилась практика применения имеющихся норм о приобретении права собственности на недвижимость по аналогии. В частности, собственники, осуществившие реконструкцию здания или сооружения, в результате которой возник новый объект, нетождественный первоначальному,

предъявляют иски о признании права собственности на результат реконструкции на основании ст. 222 ГК РФ. При этом многие суды не только признают возможность подобных исков, но непосредственно ссылаются в решениях о признании права собственности на нормы о самовольной постройке .

Тем не менее практику распространения норм о самовольной постройке на случаи реконструкции уже существующей недвижимости нельзя назвать устоявшейся: встречаются судебные решения об отказе в иске в связи с тем, что реконструкция здания не является созданием недвижимого имущества, следовательно, отсутствуют основания для признания спорного объекта самовольной постройкой . В этом случае арбитражные суды исходят из буквального толкования правил ст. 222 ГК, полагая, что реконструкция недвижимости и создание объекта - нетождественные понятия; объект, претерпевший архитектурно-строительные изменения, не может являться самовольной постройкой, права на которые могут быть легализованы в порядке ст. 222 ГК РФ .

Нормы указанной статьи предусматривают возможность приобретения права собственности на объект недвижимости, созданный на земельном участке, не отведенном для строительства, либо с нарушением по-

рядка ведения строительной деятельности (отсутствие разрешения на строительство, существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил). Учитывая цели введения данных правил - определение правовой судьбы объекта недвижимости, появившегося в результате не соответствующей закону строительной деятельности, что не позволяет осуществить ввод постройки в эксплуатацию, - следует признать, что ст. 222 ГК распространяется лишь на случаи первоначального создания рукотворной недвижимости и не охватывают последующее преобразование зданий и сооружений.

В этом смысле соответствующим закону является выраженная в одном из решений Федерального арбитражного суда ЗападноСибирского округа по иску о признании права собственности на результат реконструкции позиция: «из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости (курсив мой. - С.К.) в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель» .

В то же время очевидна причина появления в судебно-арбитражной практике другого подхода, распространяющего действие норм о самовольной постройке на случаи реконструкции ранее созданного объекта недвижимости. Имеющийся пробел в правовом регулировании последствий преобразования недвижимого имущества вынуждает суды применять правила, изначально рассчитанные на регламентацию совершенно другой ситуации. Такой «выход» из положения нельзя признать удачным ни с теоретической точки зрения (невозможность расширительного толкования норм о самовольной постройке), ни с точки зрения практических последствий. Ведь истцу, намеренному получить решение суда о признании права собственности, необходимо представить доказательства наличия права собственности или

иного вещного права на земельный участок, а также доказать отсутствие нарушения прав и законных интересов третьих лиц в случае сохранения постройки. При отсутствии таких доказательств, т. е. при отсутствии условий для признания права собственности, самовольная постройка не становится объектом права собственности и подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК). Получается, что недоказанность указанных фактов должна с необходимостью приводить к сносу преобразованного объекта недвижимости, что явно не соответствует намерениям истца и последствиям нарушения законодательства при осуществлении реконструкции здания или сооружения, тем более если при его строительстве (первоначальном возведении) все необходимые требования были соблюдены.

Таким образом, единственно возможное решение данного вопроса связано с ликвидацией обнаружившегося пробела в законодательстве посредством введения нормы, регламентирующей последствия «самовольной» реконструкции уже существующего объекта недвижимости. К сожалению, разработчики Концепции совершенствования гражданского законодательства, усматривая необходимость внесения изменений в ст. 222 ГК , не предлагают каких-либо вариантов решения обозначенной проблемы. Между тем вполне логично было бы введение правила, определяющего условия признания права на созданный в результате реконструкции объект недвижимости, одновременно с изменением норм ст. 222 ГК .

1. Б. 41, 1. 7.

2. См., напр., ст. 573-574 ФГК, ст. 971, 973 ГК Квебека, ст. 132 Закона о вещном праве Эстонии, ст. 960-967 ГК Латвии.

3. Ранее предложения о приобретении права собственности на результат естественного приращения недвижимости содержались в ст. 769-772 проекта Гражданского уложения, в настоящее время - в Концепции развития гражданского законодательства о вещных правах, где предлагается дополнить главу о приобретении права собственности нормой о том, что собственником естественного приращения прибрежного земельного участка становится собственник участка, площадь которого увеличилась вследствие намыва (наноса) грунта, отрыва части грунта или изменения русла реки (п. 3.10 проекта Концепции

развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 4. - С. 132).

4. Следует отметить, что возможность появления нового объекта в случае реконструкции прямо признается разработчиками концепции совершенствования законодательства о вещном праве, но лишь в отношении одного из видов недвижимости - помещения. В связи с возникновением нового помещения право собственности на него возникает с момента государственной регистрации этого права, а право собственности на прежние помещения прекращается (п. 3.14 Концепции). К сожалению, авторы предложений по совершенствованию Гражданского кодекса не распространили данное правило на ситуацию реконструкции здания или сооружения в целом, а также не определили, когда реконструкция недвижимости приводит к появлению нового объекта.

2005. - № 1. - Ст. 16.

6. См., напр.: Постановление ФАС Поволжского округа от 26 янв. 2006 г. по делу № А55-2046/04-35 // СПС «КонсультантПлюс».

7. См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 20 ноября 2007 г. № А06-924/2-9/06; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01 ноября 1999 г. № Ф08-2316/1999 // СПС «КонсультантПлюс».

8. См.: Постановление ФАС Уральского округа от 10 янв. 2007 г. № Ф09-11594/06/С6 // СПС «КонсультантПлюс».

9. См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05 июня 2006 г. № Ф04-3290/2006; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07 июня 2005 г. № Ф04-2506/2005; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02 ноября 2001 г. № А38-9/168-01 // СПС «КонсультантПлюс».

10. См.: Киминчижи Е. Н. Самовольная реконструкция объектов жилищного фонда // Семейное и жилищное право. - 2008. - № 3. - С. 24.

11. См.: Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Реконструкция и перепланировка: особенности регистрации и технического учета // СПС «Кон-сультантПлюс».

12. Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.

13. См.: Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Реконструкция и перепланировка: особенности регистрации и технического учета // СПС «Кон-сультантПлюс».

14. См.: Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Там же.

15. Постановление Правительства РФ «О внесении изменений в Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 ноября 2006 г. № 710 // СЗ РФ. - 2006. - № 48. - Ст. 5038.

16. Трубачев Е. О. Нежилое помещение как единство материальной и пространственной составляющих // Актуальные проблемы укрепления российской государственности: сб. статей. - Ч. 39 / ред. Б. Л. Хаскельберг,

B. М. Лебедев, Г. Л. Осокина. - Томск, 2008.

С. 50-51; Его же. Нежилые помещения как объекты недвижимости (гражданско-правовой аспект) : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Томск, 2009. - С. 9.

17. Как указывал К.П. Победоносцев, «. недвижимое (имущество), привязанное к земле, по природе своей сохраняет своё местоположение» (см.: Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права.

М. : Статут, 2004. - С. 91).

18. В связи с этим вызывает недоумение утверждение С.А. Степанова, который полагает, что при разборке бревенчатого строения и новой сборке вторично «появляется» новый объект недвижимости либо первоначальный объект продолжает свое юридическое существование, даже отсутствуя физически (см.: Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М. : Статут, 2004. -

C. 49). В данном случае при возведении строения на прежнем месте в прежних пространственных границах тождество с первоначальным объектом сохраняется, и потому говорить о появлении нового объекта нельзя. Если же строение возводят с отступлением от прежних границ, например, на другом земельном участке или с изменением первоначальной площади, решение будет противоположным - прежний объект исчезает и появляется новая недвижимость, права на которую подлежат государственной регистрации.

19. См.: Лапач В. А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. - 2006. - № 8. - С. 22.

20. Лапач В. А. Указ. соч.

21. Пункт 18 Правил ведения единого государственного реестра объектов капитального строительства, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 8 сент. 2006 г. № 268 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2006. - № 44.

22. См. раздел III Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

23. См. ст. 47-56 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г. № 78-ФЗ // СЗ РФ. - 2002. - № 26.

24. См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02 ноября 2001 г. № А38-9/168-01; Постановление ФАС ЗападноСибирского округа от 20 января 2000 г. № Ф04/199-948/А45/99; Постановление ФАС Московского округа от 06 апреля 2006 г., 30 апреля 2006 г. № КГ-А40/2852-06-П // СПС «КонсультантПлюс».

25. Мнение о непосредственном влиянии назначения объекта на его тождество высказывается и другими авторами. Так, К.И. Скловский полагает, что изменение назначения приводит к утрате объектом идентичности, хотя и не приводит каких-либо аргументов в обоснование этого утверждения (см.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. - 4-е изд., перераб., доп. - М. : Статут, 2008. - С. 908).

26. См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14 марта 2007 г. № А43-3346/2006-17-47; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02 июня 2008 г. № А33-13217/07-Ф02-2233/08; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31 июля 2007 г. № Ф03-А73/07-11705; Постановление ФАС Московского округа от 24 июля 2008 г. № КГ-А40/6263-08; Постановление ФАС Московского округа от 24 июля 2007 г. № КГ-А40/6889-07; Постановление ФАС Поволжского округа от 19 февраля 2008 г. по делу № А493002/2007; Постановление ФАС Поволжского округа от 20 августа 2007 г. по делу № А55-17297/06; Постановление ФАС Поволжского округа от 10 июля 2007 г. по делу № А55-18533/2006-15 // СПС «КонсультантПлюс».

27. См.: Постановление ФАС Западно-Сибирско-

го округа от 11 авг. 2008 г. № Ф04-4965/2008 (9784-А27-44); Постановление ФАС ЗападноСибирского округа от 26 мая 2008 г. № Ф04-3227/2008 (5528-А45-38); Постановление

ФАС Западно-Сибирского округа от 29 ноября 2007 г. № Ф04-7406/2007 (39499-А45-39) // СПС «КонсультантПлюс».

28. См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11 авг. 2008 г. № Ф04-4965/2008 (9784-А27-44) // СПС «КонсультантПлюс».

29. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11 авг. 2008 г. № Ф04-4965/2008 (9784-А27-44) // СПС «КонсультантПлюс».

30. См.: п. 3.6 проекта Концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2009. -№ 4. - С. 130-131.

31. Критика существующего в судебной практике подхода к последствиям самовольной реконструкции и предложения по решению проблемы содержится в статье: Малета С.В., Малета С.Е. Последствия самовольной реконструкции объектов недвижимости // Российская юстиция. - 2005. - № 7. - С. 45-47.