Продажа дома после реконструкция налог облагается. Можно ли получить налоговый вычет при реконструкции дома? Как рассчитать сумму

Сергей Николаевич, здравствуйте!

К сожалению, вы будете платить налог, так как в новом свидетельстве о праве собственности будет указано, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующая запись сделана в 2014 (2015) году. Именно с этой даты будет отсчитываться 3-х летний срок.

Посмотрите для примера следующее решение суда:

Извлечение из решения Ленинского районного суда г. Саратова № М-5874/2013 2-6130/13 2-6130/2013~М-5874/2013 2-6130/2013 от 11 декабря 2013 г. «В силу статьи 19 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 57 налоги и сборы не могут носить дискриминационный характер и различно применяться в зависимости, в частности, от имущественного положения, а также от других обстоятельств. В соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 27 апреля 2001 года N 7-П, принцип равенства всех перед законом гарантирует одинаковые права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории, и не исключает возможность установления различных условий для различных категорий субъектов права; такие различия, однако, не могут носить произвольный характер, они должны основываться на объективных характеристиках соответствующих категорий субъектов. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст.220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей. В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии со ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п.1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2). Судом установлено, что 04.05.1994 г. Шамсудиновой Н.М. и Шамсудинову С.М. на основании договора приватизации в общую совместную собственность перешел одноэтажный жилой дом находящийся по адресу: состоящий из трех комнат, имеющий общую площадь 48,4 кв.м… В связи с упорядочением нумерации жилых домов дому заявительницы был присвоен почтовый адрес: А. 26.01.1998 г. между Администрацией и Шамсудинову С.М. был заключен договор аренды земельного участка № 85 площадью 1057,00 кв.м., расположенного по адресу: А. и выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды на срок 25 лет на недвижимое имущество серии № от ДД.ММ.ГГГГ Распоряжением Администрации МО «Город Саратов» Комитет по архитектуре и градостроительству №А-161/10/2010 от 10.06.2010 г., жилому дому, расположенному по адресу: А, присвоен почтовый адрес: Б. В 2008 году Шамсудинову С.М., была самовольно возведена холодная пристройка площадью 11,3 кв.м. Решением Ленинского районного суда от 25.03.2010 года за ней было признано право собственности на данную холодную пристройку общей площадью 11.3 кв.м. 10.04.2010 г. решение Ленинского районного суда вступило в законную силу и 23.06.2010 г. было произведена регистрация права собственности на указанный объект недвижимости в измененных границах с общей площадью 59,7 кв.м. и выдано свидетельство 64-АВ №. Право собственности на земельный участок, с разрешенным использованием домовладение, площадью 1057 кв.м. по адресу: Б, было зарегистрировано 19.10.2010 г., о чем также выдано свидетельство 64-АГ№ Таким образом, Шамсудинову С.М. была произведена реконструкция жилого дома, расположенного по адресу: Б с изменением внешних границ дома, что послужило основанием для государственной регистрации жилого дома в измененных границах. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между Шамсудинову С.М. и ФИО10 дом расположенный по адресу: Б был продан за 4 000 000 руб., а земельный участок за 700 000 руб… В 2013 году Шамсудинову С.М. подала налоговую декларацию по форме 3 НДФЛ за 2012 год, по результатам проверки которой Инспекция ФНС России по Ленинскому району г. Саратова вынесла решение № 5560 от 12.09.2013 г. об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, а также предложено уплатить недоимку в размере 266 500 рублей, пени за несвоевременную уплату или неуплату налогов в размере 4323,96 руб… Основанием для начисления налогов и пени Шамсудинову С.М. явилось то обстоятельство, что жилой дом находился в собственности налогоплательщика с 1994 года, однако впоследствии указанный жилой дом был реконструирован, и в 2010 году получено новое свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный дом, а в 2012 году дом был продан, то есть вышеуказанный дом находился в собственности Шамсудинову С.М. менее трех лет, а потому она неправомерно заявила налоговый вычет на основании пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ. Не согласившись с указанным решением, заявитель его обжаловал. Решением Управления ФНС по Саратовской области от 23 октября 2013 года её апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, право собственности на новый объект недвижимости возникло с момента государственной регистрации права собственности на данный объект, то есть в 2010 году. В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, жилого дома, квартиры, комнаты и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более. В связи с тем, что вновь образованный объект недвижимости(жилой дом с измененными границами) находился в собственности Шамсудинову С.М. менее трех лет, она имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, не превышающей 1000 000 рублей. Остальная сумма дохода превышающая сумму примененного имущественного вычета, на основании подпункта 1 пункта1 ст.220 НК РФ, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 %. На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что Инспекцией Федеральной налоговой службы России по Ленинскому району г. Саратова было принято правильное решение».

http://pravoved.ru/question/459119/

Физ лицо владеет домом более 3-х лет. В настоящий момент он делает реконструкцию этого дома т.е. расширяет площадь меняет внешнюю и внутренюю отделку. И соответственно получает после реконструкции новую зелёнку. Может ли он Не сдавать декларацию 3 НДФЛ при продаже или после реконструкции дом будет считаться новым объектом

По мнению налоговых органов в такой ситуации налог следует заплатить и декларацию 3-НДФЛ предоставить, однако есть мнение, которое основано на совокупном анализе норм действующего законодательства, что в указанной ситуации НДФЛ платить не нужно. При принятии того или иного решения, вам необходимо учитывать то, что с высокой долей вероятности свою позицию придется отстаивать в судебном порядке.

Если достройка дома произведена с изменением внешних границ, то, по мнению налогового ведомства, это приводит к созданию нового объекта недвижимости . Следовательно, отсчет срока нахождения его в собственности исчисляется заново . Такая позиция отражена в письме ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803. Это значит, что со всех доходов от продажи дома с измененными внешними границами нужно заплатить НДФЛ, которые необходимо отразить в налоговой декларации (ст. 219 НК РФ).

При реконструкции существующего объекта недвижимости новый объект не создается . Что следует понимать под реконструкцией, указано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Из этого определения следует, что надстройка, перестройка, расширение объекта являются его реконструкцией. Такие разъяснения даны в письме Минэкономразвития России от 26 июля 2011 г. № ОГ-Д23-608.

Следовательно, достройка жилого дома не влечет изменения прав на него, и, значит, повторной государственной регистрации существующего права собственности на него не требуется. В случае достройки жилого дома вносятся изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). А это значит, что моментом возникновения права собственности у человека на жилой дом является не дата регистрации изменений объекта недвижимости в связи с его достройкой, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на него.

Таким образом, если дом находился в собственности человека три года и более, то доход от его продажи вообще не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Такой вывод следует из совокупности норм, установленных статьями 130–131, 164, 219 и пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, разделом VII Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765.

Следует отметить, что арбитражная практика по этой проблеме на данный момент не сложилась. Поэтому оцените сумму расходов или имущественного вычета, на которую можно уменьшить налогооблагаемые доходы, и исходя из них целесообразность судебного разбирательства.

Ольги Красновой, директора БСС «Система Главбух»

Доходы от продажи

НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:

резидентом (подп. 5 п. 1 , подп. 5 п. 3 ст. 208, НК РФ);
нерезидентом , если при продаже имущество находится на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208 , НК РФ).

Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:

рассчитать и заплатить НДФЛ;
представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ .

Исключением являются:

доходы от продажи имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет ;
доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.

Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах , статьи 224 Налогового кодекса РФ.

Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.

Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода нужно распределить. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.

Сам порядок можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Четко пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Именно доход, а не просто деньги от покупателя. Поскольку контролеры считают, что указание на то, что все деньги от продажи получит один из собственников, не является порядком распределения дохода. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения . Такие выводы следуют из писем Минфина России от 7 октября 2014 г. № 03-04-05/50328 и от 28 августа 2014 г. № 03-04-05/42984 .

Ситуация: с какой суммы дохода человеку необходимо заплатить НДФЛ при продаже жилого дома, если его площадь была увеличена путем достройки. Одна часть дома находилась в собственности более трех лет, а достроенная – менее трех лет

НДФЛ заплатите со всех доходов от продажи дома, если достройка дома произведена с изменением внешних границ. Если внешние границы дома не изменились, налог не платите.

Если дом был достроен без изменения внешних границ, то при его продаже НДФЛ платить не придется. Поскольку факт регистрации дома с увеличенной площадью без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности на него (п. 68 Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765). Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 26 января 2012 г. № 03-04-05/7-77 и ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803 .

Если достройка дома произведена с изменением внешних границ, то, по мнению налогового ведомства, это приводит к созданию нового объекта недвижимости. Следовательно, отсчет срока нахождения его в собственности исчисляется заново. Такая позиция отражена в письме ФНС России от 8 августа 2012 г. № ЕД-3-3/2803 . Это значит, что со всех доходов от продажи дома с измененными внешними границами нужно заплатить НДФЛ ().

Главбух советует: Есть аргументы, позволяющие не платить НДФЛ при продаже дома с измененными внешними границами. Они заключаются в следующем.

При реконструкции существующего объекта недвижимости новый объект не создается. Что следует понимать под реконструкцией, указано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Из этого определения следует, что надстройка, перестройка, расширение объекта являются его реконструкцией. Такие разъяснения даны вписьме Минэкономразвития России от 26 июля 2011 г. № ОГ-Д23-608 .

Такой вывод следует из совокупности норм, установленных статьями , и пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, разделом VII Правил, утвержденных Кодекс) в части определения срока нахождения имущества в собственности физического лица.В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. предусматривает следующие основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Из положений пункта 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним , утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 № 219 , следует, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения права собственности на него.

Таким образом, факт регистрации налогоплательщиком объекта недвижимости в связи с увеличением его площади в результате перепланировки без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данное помещение.

При продаже объекта недвижимого имущества, принадлежавшего налогоплательщику более трех лет, доходы от продажи данного жилого дома не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц. Вместе с тем если в результате перепланировки изменились внешние границы помещения, то возник новый объект собственности.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.В случае продажи объекта недвижимости, находящегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, полученный доход подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в общем порядке.

Одновременно ФНС России обращает внимание на то, что в приведенном разъяснении изложен общий порядок налогообложения доходов физических лиц, который не учитывает конкретные обстоятельства и условия. Учитывая, что вами не представлены документы и сведения, необходимые для оценки конкретных обстоятельств, дать мотивированное заключение по существу поставленных вопросов не представляется возможным.

В этой связи на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 21 Кодекса вы вправе обратиться с соответствующим запросом (с приложением подтверждающих документов) за разъяснениями в налоговые органы по месту своего учета.

Скачайте формы

Влечет для продавца получение определенной имущественной выгоды. Если в результате совершения сделки продавцом получен доход, он обязан его задекларировать в инспекции ФНС и уплатить налог. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены только федеральным законодательством.

Нужно ли платить налог с продажи дома

Нормативное закрепление

Правила определения налоговых обязательств при продаже недвижимости существенно изменились в 2016 году, когда в НК РФ были внесены новые поправки. До этого времени обязанность по расчету и уплате налога полностью устранялось, если продавец мог подтвердить срок владения недвижимостью более трех лет.

С учетом новшеств, внесенных в НК РФ Федеральным законом № 382-ФЗ, условия налоговых платежей заключаются в следующем:

для частного дома, приобретенного до 2016 года , правила продажи не изменились – налог с полученного дохода будет уплачиваться только при сроке владения менее трех лет;
для объекта, приобретенного после 2016 года по безвозмездным сделкам ( , приватизационная сделка), для освобождения от уплаты налога также необходимо соблюсти правило трехлетнего срока;
для домов, приобретенных после 2016 года по возмездным сделкам (например, купля-продажа), указанная налоговая льготы будет доступна только по истечении пяти лет законного владения.

Обратите внимание! Продолжительность владения будет определяться исходя их регистрационных сведений Росреестра. Для освобождения от уплаты налога нужно будет представить в налоговый орган выписку из госреестра ЕГРН с указанием дат приобретения и продажи частного дома.

Как вернуть НДФЛ за три года, если купили дом, расскажет видео ниже:

Определение дохода

Ключевую роль при установлении налоговых обязательств будет иметь также определение дохода. состоит в перечисление платежей исходя из фактически полученного дохода (прибыли), которая определяется следующим образом:

если стоимость продажи дома оказалась больше сумма покупки, разница между указанными показателями будет составлять доход продавца и ;
есть стоимость продажи и приобретения оказалась равна, продавец не получил имущественную выгоду (доход), что устраняет обязанность по уплате налога;
если стоимость проданного дома оказалась меньше цены приобретения, доход также не возникает и налог не должен уплачиваться.

Указанные правила нередко используются для сокрытия или уменьшения фактического дохода путем занижения стоимости продажи. Такой вариант действий может повлечь крайне неблагоприятные последствия – инспекция ФНС вправе с получением от контрагентов объяснений, что приведет к привлечению ответственности в виде штрафных санкций. Также вариант занижения цены в договоре не позволит защитить права сторон в случае оспаривания сделки в судебном порядке.

Специальные правила определения налогооблагаемой базы

В ряде случаев НК РФ регламентирует специальные правила определения налогооблагаемой базы (дохода) при продаже частного дома, которые нужно учитывать продавцу:

налоговые обязательства будут рассчитываться самостоятельно по каждому из этих объектов, поэтому необходимо оформить два отдельных договора или разделить стоимость дома и участка при оформлении единого договора;
если до продажи объект произошла реконструкция дома или существенное вложение средств в его ремонт, полученный доход можно уменьшить на сумму произведенных расходов – для этого при расчете налога в инспекцию ФНС нужно представить договор с подрядной организацией или сметные документы, подтверждающие затраты на ремонтные работы;
аналогичным образом будет определяться доход при продаже самостоятельно возведенного дома (в том числе недостроенного объекта) – чтобы уменьшить налогооблагаемую базу нужно подтвердить состав фактических расходов на строительство.

Таким образом, если продавец не может избежать уплаты налога по причине краткосрочного владения объектом, он имеет право существенно уменьшить размер дохода для применения налоговой ставки.

Какой налог придется заплатить

При совершении сделок подачи частных домов покупателю предстоит расчет и перечисление только одного вида налога – НДФЛ. Сделать это необходимо в следующем календарном году путем подачи в .

Необходимо учитывать, что обязанность по расчету и уплате налога возложена на самого продавца, а при отсутствии обязанности по уплате налога представлять декларационный бланк не требуется.

Декларация 3-НДФЛ при приобретении дома рассмотрена в данном видео:

Размер

Единой налоговой ставкой, по которой облагается доход от продажи недвижимости, является 13%. Однако для определения размера дохода в НК РФ предусмотрены специальные правила, связанные с применением показателей кадастровой стоимости:

при отчуждении дома, приобретенного до 2016 года, используются старые правила – процентная ставка в 13% применяется к сумме дохода, исчисленного из договорной стоимости объекта;
при отчуждении дома по новым правилам определение дохода может происходить из цены договора, если она выше показателя кадастровой стоимости объекта умноженной на коэффициент 0.7;
определение дохода исходя из кадастровой оценки недвижимости будет происходить в случае, если договорная цена ниже 70% кадастровой стоимости.

Указанные правила введены в рамках поэтапного перехода на использование показателей , а также во избежание умышленного занижения договорной цены объекта.

Рассчет

Приведем типичный пример расчета суммы налоговых обязательств при продаже частного дома, если установлены следующие факты:

срок владения объектом не превысил трех лет;
дата его приобретения – февраль 2017 года, сумма покупки – 1 000 000 рублей;
дата продажи – май 2017 года, сумма продажи составляет 1 500 000 рублей и равна кадастровой стоимости объекта.

При указанных обстоятельствах оснований для освобождения от платежа не усматривается, поэтому расчет будет осуществляться следующим образом: (1 500 000 – 1 000 000) х 13% = 65 000 рублей.

Необходимо учитывать, что указанный расчет был произведен без применения , которыми может воспользоваться практически каждый налогоплательщик. Это позволит полностью избежать уплаты налога или существенно минимизировать размер платежа в бюджет. Правила применения имущественных вычетов для уменьшения размера налоговых обязательств рассмотрим ниже.

Особенности уплаты

Расчет и уплата НДФЛ с дохода от продажи частного дома осуществляется путем и направления его в налоговую инспекцию. Декларация необходимо подать не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным, т.е. в случае продажи недвижимости в 2017 году декларирование необходимо провести не позднее 30 апреля 2018 года.

Заполнение декларации требуется во всех случаях, за исключением законных оснований для освобождения от платежа. Рассчитанную сумму налога плательщик обязан перечислить в бюджет не позднее 15 июля года, в которым была представлена декларация.

Как не платить сбор

Возможность использовать имущественные вычеты при продаже недвижимости позволит на законном основании избежать перечислений в бюджет или заметно снизить сумму налога. В отношении продажи частных домов применяется имущественный вычет в сумме 1 000 000 рублей (данное правило зафиксировано в статье 220 НК РФ).

Указанный вычет осуществляется путем уменьшения цены проданного объекта на 1 000 000 рублей.

Следовательно, если цена продажи не превысила указанную сумму, обязанность по уплате налога не возникает.
Если цена по договору превысила один миллион рублей, она подлежит уменьшению на размер имущественного вычета, после чего происходит расчет суммы налога на общих основаниях.

Данное правило распространяется на случаи продажи объектов недвижимости, срок владения которых не превысил трех лет. При продаже дома, принадлежащего в долях разным собственникам, указанная сумма вычета будет разделена между ними в равных пропорциях.

Сколько и за что можно вернуть налоговый вычет, расскажет видео ниже:

Вопрос: У меня в собственности находился жилой дом с 2006 г. В ходе проживания проводилась реконструкция дома с целью увеличения общей площади, при этом старый дом не разрушался и остался в прежних границах и размерах. Новые документы на собственность реконструированного дома были получены в 2012 году и в этом же, 2012 г., дом был продан в связи с переездом. Скажите, пожалуйста, будет ли облагаться налогом данный факт продажи дома?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Из обращения следует, что жилой дом находился в собственности налогоплательщика с 2006 года. Впоследствии указанный жилой дом был реконструирован, и в 2012 году получено новое свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный жилой дом. В 2012 году жилой дом был продан.

Основания прекращения права собственности предусмотрены статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такими основаниями являются: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Из положения пункта 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, следует, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права на него.

Таким образом, если реконструкция жилого дома не повлекла изменения внешних границ дома, то факт регистрации налогоплательщиком жилого дома в связи с реконструкцией его площади не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данный дом.

В связи с этим моментом возникновения права собственности налогоплательщика на жилой дом является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на жилой дом в связи с осуществлением реконструкции, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данный дом.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, жилого дома, квартиры, комнаты и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Таким образом, при продаже жилого дома, принадлежавшего налогоплательщику (независимо от изменения площади жилого дома в результате реконструкции без изменения внешних границ жилого дома) более трех лет, его доходы от продажи данного жилого дома не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.

Если в результате реконструкции изменились внешние границы жилого дома, то возник новый объект собственности.

Следовательно, право собственности на новый объект недвижимости возникло с момента государственной регистрации права собственности на данный объект, то есть в 2012 году.

В связи с тем, что при продаже вновь образовавшегося объекта недвижимости (жилого дома с изменением его внешних границ) данный объект находился в собственности налогоплательщика менее трех лет, он имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Обзор документа

Рассмотрена следующая ситуация. Жилой дом находился в собственности налогоплательщика с 2006 г. Впоследствии он был реконструирован, в 2012 г. выдано новое свидетельство о госрегистрации права собственности на него. В этом же году дом был продан.

Физлицо имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи, в частности, жилого дома, находившегося в собственности менее 3 лет, но не более 1 млн руб.

Разъяснено, что регистрация жилого дома в связи с реконструкцией не прекращает право собственности на него, если внешние границы дома не изменились. В таком случае моментом возникновения права собственности на указанное имущество является дата первоначальной госрегистрации права собственности на него.

Не облагаются НДФЛ доходы налогового резидента Российской Федерации за соответствующий налоговый период от продажи в том числе жилого дома, находившегося в его собственности 3 года и более. По мнению Минфина России, если жилой дом находился в собственности налогоплательщика (независимо от изменения его площади в результате реконструкции с сохранением внешних границ) более 3 лет, то доходы от его продажи не облагаются НДФЛ.

Отмечено также, что при изменении внешних границ данной недвижимости образуется новый объект собственности. Право собственности на него возникает с момента госрегистрации. При продаже дома, право собственности на который зарегистрировано в 2012 г., он находился в собственности налогоплательщика менее 3 лет. Следовательно, физлицо вправе получить вычет в сумме не более 1 млн руб. Доход от его продажи, превышающий размер вычета, облагается НДФЛ по ставке 13%.

Appolo53 2016-01-05

В 2002 году я купил старый частный дом как единственное жильё, о чём имеется Договор его купли- продажи, на основании чего было получено Свидетельство о гос. регистрации права собственности на дом, Свидетельство гос. регистрации аренды земли для дома на 49 лет, Домовая книга, Паспорт БТИ.
В 2003 году я получил в краевом комитете по архитектуре и градостроительству Разрешение на строительство (реконструкцию) старого дома.
В 2009 году я закончил основную реконструкцию и, после отделки, в 2015 году зарегистрировал реконструированный дом, о чём получил новый Техпаспорт дома, Кадастровый паспорт дома, и Свидетельство о гос. регистрации собственности на реконструированный дом. ПОД ТЕМ ЖЕ АДРЕСОМ, что и прежний, но 2015 года. Как раз успел к пенсии. Жить бы и жить.
Но единственный сын уехал в Ленинград на ПМЖ. Нашёл там работу и живёт в общежитии.
Мы с женой решили продать дом и переехать в Ленинград к сыну.
Однако меня буквально «убивает» предстоящий налог с продажи дома. Ведь согласно Свидетельства гос. регистрации от 2015 года, я владею им гораздо менее 3-х лет!
Могу ли я доказать, что по факту владею этим домом больше 10 лет?

Ответы на вопрос

Здравствуйте. Если бы вы продавали дом в первозданном виде, в таком случае не нужно было бы платить налог. Сейчас у вас зарегистрирован новый объект, и правоустанавливающий документ – Свидетельство о государственной регистрации права собственности датировано 2015 годом. С этого года и начинается отсчет сролка владения. Однако у вас есть два варианта определения налоговой базы. 1 вариант. Доход от продажи дома минус 1000 000 руб. И с разницы уплатить налог 13% 2 вариант. Доход от продажи дома минус расход на его прибретение и минус расходы на его реконструкцию, подтвержденные документально. И с этой разницы расчитывается налог 13%. Где выгоднее тот вариант и выбирайте. И еще как вариант. Обратитесь с письменным вопросом в свою налоговую инспекцию. В течение месяца вам обязаны ответить. Этим ответом и руководствуйтесь в своих действиях.

Добрый день!
Ваш вариант не укладывается в рамки Налогового Кодекса РФ (НК РФ).
В пп.1п.2 ст. 220 НК РФ сказано, что сумма дохода от реализации дома может быть уменьшена на сумму 1000 000 руб. – это имущественный налоговый вычет при продаже дома, можно считать это льготой. Если вы свой дом продаете за 3 000 000 руб., то налог по этому варианту равен 260 000 руб. (3000 000 – 1000 000*13%.
В пп.2 п.2 ст 220 НК РФ предложен второй вариант расчета налога. Вычет в 1 000 000 руб. можно заменить на «сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества». Если вы приобретали старый дом за 500 000 руб. а затраты на его реконструкцию составили 1500 000 руб. (можете их подтвердить документально), то тогда налог к уплате составит 130 000 руб.(3000 000 – 500 000 – 1500 000)*13%.
Это все что касается сделки продажи вашего дома.
Так как в дальнейшем вы намерены приобрести новое жилье, то резонно задаться вопросом, пользовались ли вы имущественным налоговым вычетом при покупке старого дома, возвращали ли вы налог с затрат на приобретение вашего старого дома? Если нет, то вы имеете право воспользоваться имущественным налоговым вычетом при покупке нового жилья в Ленинграде. Пп. 3 и 4 п.1 ст.220 НК РФ предусмотрен вычет в размере фактически проиведенных расходов на жилье (максимальная сумма на человека составляет 2000 000 руб.) и на фактически уплаченные проценты по ипотечному кредиту (максимальная сумма 3000 000 руб.).
Если обе сделки: по продаже дома и покупке нового жилья в Ленинграде произойдут в одном году, например в 2016 , то у вас произойдет взаимозачет: налог к уплате от продажи дома погасится возвратом налога от покупки жилья в Ленинграде. И, возможно, еще останется часть НДФЛ к возврату.Чтобы точно об этом говорить, нужно владеть реальными цифрами и точно знать, когда вы стали пенсионером? Как получить имущественный вычет, вы можете прочитать здесь: . Декларацию 3-НДФЛ вам нужно будет сдать не позднее 30 апреля 2017 года, если сделки будут в 2016 г.

Здравствуйте! Итак приблизимся к вашим исходным данным. Стоимость старого дома 177 тыс руб. + расходы на строительство нового дома (кассовые чеки, квитанции к приходным кассовым ордерам, платежки, расписки на приобретение строительных материалов, Договора подряда, Акты выполненных работ их оплата, Оплата проектно-сметных работ и т.д. все что связано со строительством дома) . Здесь обязательно нужны подтверждение ваших затрат для того, чтобы уменьшить налоговую базу от продажи вашего дома, а не кадастровая стоимость.
Если вы наберете этих затрат хотя бы на 6 000 000 руб. То налог при продаже дома будет следующий: (10 600 000 – 177 000 – 6 000 000)*13%.= 4423 000*13%=574 990 руб.
Очень жаль, что собственником дома является только ваша жена. И если я вас правильно поняла, то вы оба являетесь неработающими пенсионерами с 2007 г. и 2008 г. это тоже минус.
Почему плохо, что жена единственный собственник, а потому, что весь доход от продажи дома это ее доход. Если бы у вас была долевая собственность по ½ у каждого, то при оформлении договора продажи дома каждый бы из вас задекларировал себе доход в размере ½ от 10 600 000 , то есть 5 300 000 руб.
И тогда Расчет налога к уплате для каждого из вас выглядел бы следующим образом:
(5 300 000 -1/2 *177 000- ½* 6000 000)* 13% = 2211 500*13%=287495 руб.
Дальше переходим к приобретению объектов в Ленинграде.
Сын, приобретая квартиру за 2500 000 руб, имеет право получить имущественный налоговый вычет в размере 2 000 000 руб. Это значит, что он может вернуть себе подоходный налог в размере 260 000 руб., но не сразу, а в течение нескольких лет. Это зависит от его годовой заработной платы, с которой удерживается налог 13%. Этот налог и возвращаеся.
Вы, приобретая квартиру за 8 000 000 руб., здесь не важно на кого она будет оформлена, каждый, потенциально, имеете право на имущественный вычет в размере 2000 000 руб.
И вот что в итоге вам пришлось бы заплатить в бюджет по моим расчетам каждому:
(2211 500 — 2000 000)*13%= 27495 руб.
А если у вас собственник жена то у нее получится налог в размере
(4423 000 – 2000000)*13%=2423 000*13%=314990 руб.
Если учесть, что ваш сын получит возврат 260 000 руб., то ваш убыток составит 54990 руб.
Если у вас еще появятся вопросы, задавайте. На данном сайте вы получаете консультации бесплатно.